争议焦点

年代久远的自建老宅登记在两兄弟中哥哥的名下，弟弟携全家居住其中，后哥哥去世，哥哥的继承人在继承了房屋后，将房屋以六千万的价格出售给某公司，并约定了对仍在房屋中居住的弟弟的后代及其各自家属的“清场”安排。

后公司取得房屋所有权，起诉请求上述人员搬离，几位被告则表示房屋系两兄弟的父母建造，后代及其家属均享有对房屋的居住权。在早年建造信息已无法查证的情况下，法院最终会做出怎样的判决？

诉讼请求

A公司将蒋康大及其儿孙，蒋康二及其妻子等六人诉至法院，请求：

一、判令六人搬离系争房屋，并将该房屋交还A公司；

二、判令六人按照每日200元的标准向A公司支付系争房屋的使用费。

法院查明

系争房屋为一幢建造于本世纪三十年代上海滩的私宅，由蒋家的祖上蒋老爷建造。

蒋健、蒋康为兄弟二人，父母为蒋老爷和吴老太。蒋健婚后生育蒋健大等子女六人，蒋康婚后生育蒋康大和蒋康二。

根据系争房屋最初户籍资料显示，系争房屋户别为普户，系自产，户长蒋健，妻吴某，子蒋健大等六人。贰楼房间系自产，户主为蒋康，妻子叶某。蒋健大、蒋康大、蒋康二出生后即将户籍登记在系争房屋内。

1954年5月4日，上海市人民政府房地产管理局发出《上海市土地所有权状》，其中记载：系争房屋土地使用情况为宅，自用，土地所有权人蒋健及其妻子吴某，两人各享有二分之一所有权，该权利通过继承取得，登记日期为1954年3月9日。

1968年8月9日，蒋健死亡。1970年11月13日，吴某死亡。

1994年6月16日，上海市长宁区房产管理局颁发《房屋共有权证》，其中记载：系争房屋的所有权由蒋健的子女蒋健大兄妹六人继承。

2015年5、6月，A公司欲购买系争房屋，遂联系到蒋健大。A公司还曾派员至上述房屋进行查看，并看到蒋康大兄弟居住在系争房屋内。

2015年7月，A公司与蒋健大就房屋买卖事宜进行洽谈，蒋健大谈及出于家庭成员之间的关怀，系争房屋当时由其亲属居住。

2015年10月，蒋康大、蒋康二及其家人向A公司发出信函称：……系争房屋由祖父母所得而建，现房产登记人（蒋健大）的父亲蒋健时年21岁，绝无经济能力参与建房……我父亲出生时略有智障，加之其兄嫂的“精明”，将过早过世的祖父母的遗产想方设法的转移到其及其子女的名下，祖父母完全没有意愿将财产单独由长子来继承……，请贵所领导重视以上事实，在我们家族人员之间达成协商一致后，再行购房之事，以使房产的购买交易直至收房使用能顺利进行。A公司已收到该信函。

2016年4月，蒋健大等人经核准成为全幢房屋的权利人。

2016年10月31日，蒋健大等人（甲方）与A公司（乙方）签订《房地产买卖合同》，由A公司购买系争房屋，转让价款共计6100万元；甲方于2017年2月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对该房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年12月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）中约定：甲、乙双方同意，甲方于2017年2月20日前向乙方交付部分房屋，于2017年6月15日前向乙方交付余下房屋，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；若甲方未能在2017年6月15日前交付最后两间房屋，则乙方有权采取包括法院起诉等相应措施，涉及费用从乙方未向甲方交付的房屋余款中支付，多退少补；乙方已全面了解该房地产权属状况，无异议。附件三付款协议中约定：乙方于2016年11月15日前支付甲方房款2490万元……，第二期房价款3000万元，通过申请贷款方式支付……，甲方于2017年6月15日前向乙方交付全部房屋。双方对该房地产进行查验、清点，确认无误后，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付给甲方全额尾款610万元。

2016年11月11日，A公司通过银行转账向户名为J的账号转账2490万元，用途为购买系争房屋。

2016年12月10日，蒋健大等人（卖售人、甲方）与A公司（买受人、乙方）另签订《补充协议》，该协议约定：甲方同意于2016年12月15日前向乙方交付全部房屋；房屋内存在被他人（蒋康大、蒋康二等六被告）无权占用的情况，经甲方多次催告上述人员仍拒绝搬离。乙方同意于2016年12月15日起自行负责上述人员搬离清场事宜。

2016年12月15日，A公司经核准为系争房屋权利人。

同日，蒋健大等人（卖售人、甲方）与A公司（买受人、乙方）签署《房屋交接书》，其中记载：……乙方已收到甲方交付的房屋钥匙一套，视为甲方已向乙方履行了上述房屋的全部交付义务。至此，乙方全面享有对上述房屋的占有、使用、收益、处分等所有权能；对于任何第三方实施妨害乙方正常使用房屋的行为，乙方有权采取措施直接要求第三方排除妨害、赔偿损失等。

2017年1月4日，A公司通过银行贷款形式向名为J的账号转账3000万元，用途为购房款，尾款610万元至今尚未支付。

2017年2月8日，A公司向蒋康大、蒋康二等人发出《告知书》称：A公司已向原权利人蒋健大等购买了系争房屋，并取得不动产权证书，请贵方于2017年2月15日前搬离并将上述房屋交还我方。

一审另查明，现系争房屋共有两本户口簿，户籍登记情况如下：第一本为户主蒋康大及其儿子、孙子；第二本为户主蒋康二及其妻子、儿子。《长宁区志》记载：蒋家花园，建于民国21年，蒋氏购地建3层花园住宅3幢，建筑面积1040平方米……，1968年园地归中科院冶金研究所，今屋存园废。《长宁区地名志》记载：蒋家花园，1932年，蒋老爷建造三四层楼房3幢，建筑面积1040平方米。并在房屋以南另辟大花园，由葡萄棚、菱塘、金鱼池诸景，雅致宜人。1968年，园地归中科院，园中盖平房，筑水塔，辟游泳池，增设仓库。此园遂废。现属姚一居委会。有居民20户，共73人。

一审判决

一审法院认为，本案的争议焦点在于蒋康大、蒋康二等人是否对系争房屋享有合法居住权，以及A公司是否有权以系争房屋的权利人的身份向蒋康大、蒋康二等人主张排除妨害。

关于蒋康大、蒋康二等人是否对系争房屋享有合法居住权的争议，首先，从系争房屋的原始来源来看，A公司主张房屋系蒋健所建；蒋康大、蒋康二则主张上述房屋系祖父蒋老爷所建，因年代久远，系争房屋的具体建造人等信息未能查证，但根据《长宁区志》、《长宁区地名志》的记载，房屋的建造时间为1932年至1933年间。而案外人蒋健大的父亲蒋健系1912年出生，1932年时蒋健仅二十岁，依常理而言，其缺乏独自建造系争房屋的经济能力。其次，根据上述房屋最初的户籍资料记载，蒋康大、蒋康二的父亲蒋康、母亲叶某的户籍均在系争房屋内，且蒋康系该户户主，蒋康大、蒋康二出生后即将户口报入系争房屋，且户籍信息中显示系争房屋状况为己产。综上，房屋系蒋老爷建造的主张较A公司主张更具合理性。鉴于蒋康大、蒋康二生于系争房屋并长期居住系争房屋至今，且与系争房屋的来源有关，因此蒋康大、蒋康二关于其对系争房屋享有合法居住权的主张合法有据，一审法院予以采纳。蒋康大的儿子、孙子，蒋康二的妻子、儿子均随蒋康大、蒋康二居住在系争房屋内，且其户籍亦在系争房屋内，据此，四人对系争房屋也享有合法居住权。

关于A公司是否有权以系争房屋的权利人的身份向蒋康大、蒋康二等人主张排除妨害的争议，一审法院认为，A公司系从原权利人处购得系争房屋之产权，故A公司对系争房屋的权利应通过其与原权利人所签订的房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现，A公司虽与原权利人签订了《补充协议》约定由A公司自行负责系争房屋的清场事宜，但该协议仅系A公司与原权利人之间的内部协议，并不当然赋予A公司直接向系争房屋的合法居住人主张排除妨害之权利。A公司虽已成为系争房屋的实际权利人，并另与原权利人签署《房屋交接书》，但其尚未自原权利人处取得蒋康大、蒋康二等人占用房屋的钥匙，在上述房屋实际由蒋康大、蒋康二等人长期占有使用的情况下，A公司并未实际获得对系争房屋的占有、使用权。同时，从购买系争房屋的过程中看，A公司曾先行上门查看系争房屋并发现有蒋康大实际居住于系争房屋内，原权利人蒋健大亦曾向A公司表明系争房屋内有其亲属居住，蒋康大、蒋康二等人还曾向A公司发函提出系争房屋的权属存在历史遗留争议，要求A公司等待原权利人及蒋康大、蒋康二等人达成协议后再行购买系争房屋，由此可以认定A公司在签署买卖合同、支付购房款前已经明确知晓其在购买系争房屋后可能面临的纠纷及交易风险，但A公司坚持购买系争房屋。

综上，一审法院认为A公司应依据其与原权利人所签订的买卖合同之约定向合同的相对方即房屋的原权利人主张权利。蒋康大、蒋康二等人在A公司取得系争房屋产权之前即居住使用系争房屋，A公司在其自身尚未取得系争房屋之完整产权的情况下，越过买卖合同中约定的房屋交付环节，而以系争房屋完全产权人之身份直接向与其并无合同关系的系争房屋合法居住人与实际使用人主张排除妨害，要求蒋康大、蒋康二等人搬离系争房屋并支付房屋使用费的诉讼请求依据不足，一审法院难以支持。

判决如下：驳回A限公司的全部诉讼请求。

（2017）沪0105民初3775号

上诉理由

A公司不服一审判决，提起上诉，理由如下：

一、一审认定被上诉人对系争房屋享有合法居住权没有事实和法律依据。我国现行法律并未创设居住权，也没有任何证据显示被上诉人居住系争房屋至今这一事实，上诉人已经购买系争房屋，被上诉人已经丧失了继续占有系争房屋的合法基础。

二、上诉人作为系争房屋的所有权人，已经取得系争房屋完整产权，一审判决认为上诉人尚未取得系争房屋完整产权而无权直接起诉被上诉人要求搬离系争房屋没有法律依据。我国物权法对不动产物权的设立、变更、转让和消灭适用登记生效主义原则，系争房屋已经登记在上诉人名下，对系争房屋享有占有和使用权能。上诉人与系争房屋原产权人之间的房屋买卖合同对于被上诉人无权占有使用系争房屋的处置办法做出了明确约定，上诉人提起本案诉讼也属于履行双方合同的一部分。

二审判决

二审法院认为，本案的争议焦点仍在于六被上诉人对系争房屋是否享有居住权以及上诉人是否得以系争房屋权利人的身份向六被上诉人主张排除妨害。

对于六被上诉人对系争房屋是否享有居住权。一审法院调阅相关历史文献资料，根据系争房屋的原始来源以及最初的户籍资料记载，推定系争房屋系案外人蒋康、蒋健的父亲建造，较为合理，本院予以认同。在此基础上，一审法院结合蒋康大、蒋康二出生于系争房屋并长期居住的事实，认定蒋康大、蒋康二对系争房屋享有居住权，并结合二人的妻子、儿子以及孙子与二人的亲属关系，以及居住在系争房屋，且户籍亦在系争房屋内的事实，认定四人亦享有对系争房屋的居住权，合乎法理人情，本院亦予以认同。

上诉人主张六被上诉人并未实际居住在系争房屋，证据不足，本院难以采信。上诉人主张蒋康二的妻子和儿子在他处有房，故不享有系争房屋居住权，本院认为，二人在他处另购商品房，并不当然影响其基于系争房屋系祖产等历史渊源而享有的居住权，故上诉人该项主张本院亦不予采信。

对于上诉人是否得以系争房屋权利人的身份向六被上诉人主张排除妨害。本院认为，排除妨害请求权至少应包含以下两个构成要件：一是相对人存在妨害请求权人之物权的事实，二是该妨害行为不具有正当性，即既无法律规定或合同约定，也不合情理，物权人没有容忍的义务。本案中，结合前述分析，六被上诉人均享有对系争房屋的居住权，故难谓其居住在系争房屋不具正当性。而上诉人在与原权利人签署房屋买卖合同时，明知蒋康大等人居住在内，并曾收到六被上诉人关于系争房屋存在权属争议的发函，但上诉人仍坚持购买系争房屋，可见其对可能面临的交易风险是明知的。原权利人在未处理好与六被上诉人之间权属争议的情况下即出售系争房屋，上诉人虽已通过不动产登记取得系争房屋产权，但权利瑕疵并未涤除。而事实上，由于六被上诉人居住在系争房屋，导致系争房屋并无法完全交付。在此情况下，上诉人基于其与原权利人之间的补充协议，直接要求六被上诉人搬离系争房屋并支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2017)沪01民终12945号