争议焦点

本案中的父亲老金将婚后购买的房屋赠与给女儿之后，却屡次遭到女儿驱逐，眼看父亲“赖着”不走，女儿将房屋以远低于市价的价格出售给一对夫妻，并约定买家自行解决其父亲的搬离问题。得知此事的老金一怒之下诉至法院，请求确认女儿与买家所签订的房屋买卖合同无效，这个已经办理过户手续的房屋还能否要求返还？老金的房屋保卫战最终又能否取得成功？

诉讼请求

原告老金向一审法院起诉，请求确认被告小金与阿强、阿珍签订的《房地产买卖合同》《房屋买卖合同》以及《补充协议》无效。

法院查明

原告老金与案外人刘某原系夫妻关系，二人婚后生育一女即被告小金。2018年11月，老金与刘某离婚。

案涉房屋系老金和刘某在1996年10月用刘某父亲老刘的名义所购买，此后老金一直居住在该房屋中。

2013年7月，经一家人的商量，老刘和小金签订了一份《商品房买卖合同》，内容显示老刘以77.7万元的价格将房子转让给小金。2013年8月，老刘协助小金办理了房屋变更登记手续，小金并未向老刘支付合同约定的购房款。

2019年5月，小金向老金发送《通知书》一份，不允许老金继续居住在案涉房屋中。该通知遭到了老金的拒绝，于是小金又诉至法院，要求老金搬离，并且要求老金支付搬离之前居住在房屋的费用，最终被法院判决驳回。

2019年8月23日，小金与阿珍、阿强以及中介公司签订《居间协议》和《房屋买卖合同》，约定小金将房屋卖给阿珍两夫妇，价格为160万元。除上述协议外，小金还和阿珍、阿强签订了一份《补充协议》，约定的主要内容为目前房子里还居住了小金的父亲老金，小金多次要求老金搬离未果，因此才将房屋低价转售，阿珍和阿强需自行解决老金的搬离问题，此事后续不再由小金负责。

2019年8月30日，小金与阿珍阿强签订《上海市房地产买卖合同》，再次约定了房屋的价格，并进一步约定了房屋价款支付时间和过户时间。

2019年10月11日，案涉房屋产权转移至阿珍和阿强名下，并办理了抵押登记。

老金在庭审中表示，岳父老刘将房子出售给小金，虽然办理了过户登记，但小金一直没有支付购房款，因此不能享有房屋的所有权，小金则表示自己无需支付该笔费用，因为房屋是外公和父母赠与给自己的。

一审判决

一审法院认为，本案的争议焦点在于小金与阿强、阿珍签订的买卖合同以及补充协议是否属于恶意串通，并对老金的合法权益造成了损害。

对于小金是不是房屋的真实权利人，法院认为小金和老刘虽然签署的是买卖合同，并且约定了77万余元的购房款，但该协议的签订是经过全家协商后确定的，有充分理由相信小金和老刘之间系名为买卖实为赠与的关系，且房屋已经办理了过户登记手续，因此小金已经取得了房屋产权。

虽然小金取得了涉案房屋产权登记，成为合法产权人，但老金将涉案房屋产权赠与小金后，房屋实物并未移交给小金，无证据证明老金将涉案房屋产权赠与小金后也明确表示放弃居住权，因此老金对涉案房屋仍享有合法居住权。并且，需要指出的是，老金基于父女关系才将涉案房屋产权赠与小金，老金居住此房已二十余年，且他处无住房，小金也应当保障老金对涉案房屋的居住权。在此情况下，小金对房屋享有的所有权并不完整，其处分权应当受到限制。

小金明知老金居住于涉案房屋内，他处无住房，但小金在受赠涉案房屋后以明显低于市场价的价格出售，明显损害了老金的利益，损害了老金的居住权。因此，小金出售涉案房屋的行为具有恶意，也是不道德的行为，有违公序良俗。

阿强、阿珍作为买受人明知涉案房屋由小金的父亲老金长期居住，也明知老金拒绝搬离涉案房屋，却仍然以明显低于市场价的转让价格受让涉案房屋。阿强、阿珍以如此低价受让涉案房屋且明知小金驱赶老金而不能时，应当意识到小金与老金之间存在矛盾，老金对房屋享有某种利益，但阿强、阿珍却贪图低价仍受让该房屋，并在与小金签订的补充协议中称老金为无权占有人，自愿承担劝退老金的责任。因此，阿强、阿珍不是善意的买受人。小金与阿强、阿珍就涉案房屋签订的买卖合同明显损害了老金的利益。

现老金要求确认小金与阿强、阿珍就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议无效的请求，一审法院予以支持。关于合同无效的后果，老金不要求在本案中一并处理，不违反法律规定，一审法院予以准许。

判决如下：小金与阿强、阿珍签订的《房买卖合同》《房屋买卖合同》《补充协议》无效。

（2020）沪0112民初18598号

上诉理由

小金不服一审判决，上诉理由如下：

一、老金对涉案房屋并无法定居住权，一审法院推定了老金的相关权利缺乏依据；

二、小金作为涉案房屋的物权所有权人有权处分自己的财产，且出售价格合理，与阿强、阿珍并无恶意串通行为；

三、涉案房屋买卖合同的签订并未损害老金的权益，亦未违反公序良俗。

阿强、阿珍同样上诉称：

一、小金对涉案房屋有处分权，其在购买之前查看过房产证及房屋登记信息，且与小金进行了书面沟通，买卖双方不存在恶意串通，一审法院要求其对涉案房屋进行全面调查是强人所难；

二、老金非涉案房屋产权人，对涉案房屋不享有任何权益，老金属于无权居住，一审法院认定老金对涉案房屋享有居住权无任何法律依据；

三、本案不应上升到道德高度，其与小金的涉案房屋买卖合同符合市场交易规则，且小金出售涉案房屋并不意味着免除小金对老金的赡养义务；

四、老金离婚时对房屋进行了分割，获得人民币(以下币种相同)70万元的房屋折价款，且有固定工作，完全可以自行解决居住问题。

二审判决

二审法院认为，小金主张其对涉案房屋享有完全的处分权，但根据涉案房屋的来源、小金取得涉案房屋产权的情况、以及小金之父老金实际居住使用涉案房屋二十余年的事实，小金对涉案房屋享有的是有负担的所有权，其处分权应受到限制，无权在未取得老金同意的情况下擅自处分涉案房屋。小金主张其出售涉案房屋不存在与买受人恶意串通及违反公序良俗的情形，但其以明显低于市场价的价格出售涉案房屋，并与买受人约定由买受人负责“劝退”老金搬离涉案房屋及后续问题等、且买卖双方在未实地看房的情况下成交该房屋，小金对此并无合理解释，故一审法院认为小金对涉案房屋的处分权应受限制，以及认定小金在涉案房屋买卖过程中存在与买受人恶意串通和违反公序良俗的情形，具有事实依据和法律依据，并无不当，故小金之上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。

阿强、阿珍主张其一方与小金就涉案房屋签订买卖合同、补充协议等，并成交该房屋，系善意取得、不存在恶意串通的情形，但对于其一方明知出售人之父老金实际居住于此存在交付障碍却未实地看房、并承诺由其自行“劝退”老金搬离等明显不合常理之情形作出合理解释，故阿强、阿珍之上诉请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

(2020)沪01民终10261号