争议焦点

奶奶与孙子孙媳签订《赠与合同》，约定将房屋过户到孙子名下，随后办理了过户登记手续。后奶奶称，当初办理过户的原因是自己的房屋是学区房，为了重孙上学才暂时登记到孙子名下，自己赠与的意思并不真实，现在要求孙子孙媳返还房屋，能够得到支持吗？

诉讼请求

丁某向法院提出诉讼请求：

一、请求撤销原、被告双方签订的《赠与合同》；

二、判令二被告协助原告将房屋过户至原告名下。

法院查明

丁某与老刘系夫妻关系，两人育有四个子女，大儿子刘老大与妻子生育一子小刘，与小赵为夫妻关系，二人于2003年10月28日登记结婚。育有一子一女，儿子生于2014年4月29日。

丁某与老刘拥有住房一套，后因拆迁，被安置于济南市某房屋。拆迁时老刘已死亡，相关拆迁安置协议记载被拆迁人为丁某一人。2020年4月27日，房屋所有权登记在丁某名下。

2020年5月18日，丁某作为赠与人，小刘、小赵作为受赠人，双方在不动产登记部门，签订《赠与合同》一份。内容为：一、赠与人丁某自愿将房屋赠与给受赠人小刘、小赵所有。二、受赠人小刘、小赵表示接受该赠与。三、本赠与合同自当事人双方签字后生效，本赠与合同项下的房屋自合同当事人双方到房屋登记机构办理房屋所有权属过户登记之后，房屋归受赠人所有。落款处丁某的名字由小刘代签，并由丁某按捺手印。签订上述合同后，丁某与两被告办理了房屋的所有权转移登记手续，办理登记过程中的税费由两被告支付。2020年5月20日该房屋所有权登记为两被告共有，取得房屋途径登记为赠与。办理所有权转移登记后，两被告子女于同年在该房屋所在学区入学。

丁某称，房屋之所以登记至两被告名下，是因为两被告的儿子想要在该房屋的学区内上学。其才在子女的劝说下，同意将房屋的所有权转移登记至两被告名下。当时家人商定的是将房屋过户至小刘一人名下，等孩子上学后再将房子过户回来。但两被告利用其知识水平低下，认识理解水平不高，在办理过户手续时又加上了小赵的名字。在两被告的孩子上学后，两被告拒不向其返还房屋的所有权，故其认为其与两被告签订的赠与合同并非双方真实意思表示，应属无效。两被告应将房屋所有权转移回转至其名下。房屋的税费为小刘的父母交付给小刘后，小刘代办的相关手续，并非小刘出资。

为证明其主张，丁某申请孩子刘老大、刘老二作为证人出庭作证，并提交了其他子女的视频证言。上述证人均称，2017年，在一次家庭聚餐中，小刘提及其儿子想在房屋所在学区入学，其家人商量并在做通丁某的工作后，决定将该房屋的所有权先登记在小刘名下，等其子上学后再将所有权返还丁某。

两被告则称，丁某将涉案房屋赠与其所有，是丁某的真实意思表示。虽然其儿子利用房屋的不动产登记在该房屋所在学区入学，但并不存在借用房子所有权用于孩子上学的事实。因其毕业后就在济南工作，其对丁某照顾较多，2017年全家人商定将此房屋赠与给其所有。之后该房屋的差价款、契税、住宅维修资金均由其出资交纳。2020年涉案房屋能够办理所有权登记后，两被告便与丁某在不动产登记部门办理了房屋赠与的所有权转移登记手续。在办理所有权转移登记手续过程中，不动产登记部门的工作人员明确询问了丁某，是否同意将涉案房屋赠与小刘，丁某明确表示同意并要求小刘对其养老。在是否增加小赵名字的问题上，小赵向小刘提出加上其名字。小刘称双方是夫妻，加不加无所谓。在工作人员解释后，小刘同意加上小赵的名字。工作人员又询问丁某是否同意加上小赵的名字，丁某也表示同意。故丁某与两被告签订的赠与合同合法有效，且已经完成登记，也不应当撤销。

法院判决

法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿赠与受赠人，受赠人表示接受的无偿合同。虽然赠与合同本身为无偿合同，但此种无偿往往基于受赠人对赠与人在感情和生活等照料的付出，才能获得赠与人放弃财产对价无偿给予财产的结果。对于房屋等经济价值较大且对赠与人具有基本生活保障使用价值的不动产，财产所有权人更会基于其在情感和生活上获得受赠人更多的照料和关怀才会作出赠与的决定。综合本案查明的事实，本院认为，丁某与两被告之间不存在真实的赠与合同关系。理由如下：

第一，虽然两被告系丁某之孙及孙媳妇，但两被告并不与丁某共同居住，两被告未能提交其对丁某进行抚养照料的证据，丁某作出赠与的决定欠缺充分赠与动机；

第二，丁某及其所有子女，包含小刘的父母均出具证人证言，称涉案房屋所有权转移登记的目的仅为两被告子女入学，而非真正的所有权赠与。刘老大作为小刘的父亲，所作陈述具有较高的可信度。

第三，小刘提交的2017年各方签订的《协商证明书》，按内容及口吻看，应为小刘书写后各方签名捺印。如采信该证据，该份协议中，记载的仅为涉案房屋“过户在孙子小刘”名下，并没有明确记载该房屋赠与小刘。“过户”即所有权的转移登记，系客观事实。该事实的发生可能基于多种不同基础法律关系而发生，可以基于无偿的赠与，可以基于有偿的买卖，也可以基于单纯的房屋所有权代持。很明显，在该协议并没有明确涉案房屋所有权转移登记至小刘名下所基于的具体法律关系。作为协议的书写方，小刘应当对协议约定不明承担不利法律后果。

第四，涉案房屋虽然登记在丁某名下，但该房屋系丁某与老刘夫妻双方共有财产拆迁后的安置房屋。在老刘去世后，相关继承人对该房屋亦享有权利。丁某与两被告未经与其他继承人协商的情况下，于2020年5月18日以赠与的方式办理所有权转移登记，首先属无权处分；其次，双方将所有权转移登记至两被告名下，也违反了2017年协议中约定的所有权仅转移登记至小刘名下的约定。

第五，两被告之子确实在2020年涉案房屋所有权转移登记后，通过该房屋办理了涉案房屋所在学区的入学手续。而两被告并不在涉案房屋居住，其以涉案房屋办理子女入学手续的目的性较为明显。

第六，两被告提交的水电暖气费、房屋税费相关证据，尚不足使丁某所主张的事实达到真伪不明的证明力。综上，本院采信丁某的主张，认定丁某与两被告之间不存在真实的赠与合同关系。双方之间办理所有权转移登记，仅是以房屋所有权代持的方式，办理两被告子女的入学手续。

《民法总则》第一百四十六条 第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”依照该法律规定，虽然丁某与两被告以签订赠与合同的方式办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，但双方外在的赠与合同系双方共同的虚假通谋行为，应属无效。参照第九次《全国法律民商事审判工作会议纪要》第42条理解与适用的观点，如果合同无效事由成立的，不论可撤销事由是否成立，人民法院均可直接认定合同无效。故本院确认丁某与两被告在2020年5月18日签订的有关房屋的《赠与合同》无效，基于《民法总则》规定，因《赠与合同》被确认无效，且丁某与两被告隐藏的真实合同目的已经实现，丁某要求将房屋所有权恢复登记至原登记状态的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。

判决如下：

一、确认2020年5月18日丁某与小刘、小赵签订的《赠与合同》无效；

二、小刘、小赵于本判决生效之日起十日内，协助丁某将上述房屋所有权转移登记返还至丁某名下。

（2021)鲁0104民初5762号