争议焦点

男、女双方在离婚协议中约定共有的房产归女儿所有，女方仅代为持有，待女儿成年之后需过户给女儿，在此期间女方不得擅自处分，同时将违约金约定为房产出售额的40%。房屋上的抵押贷款和二人共同债务均由女方个人承担。

后女方在未经过男方同意的情况下出售了房屋，男方诉至法院，请求女方支付售房款的40%即167万元，女方则辩称售房款用于上述贷款和债务，已经所剩无几，男方的违约金请求能否得到法院的支持呢？

诉讼请求

男方林某诉至法院，请求女方陈某履行离婚补充协议的义务，支付其卖房款167.6万元，并支付资金占用期间的利息自实际付清之日止。

法院查明

2018年7月24日，男方林某和女方陈某签订《离婚协议书》并办理离婚手续，协议书约定：一、夫妻共有的位于杭州市的某房屋归女方陈某所有，男方在15个工作日内配合女方将前述房屋过户到女方一人名下。女方承诺待女儿年满22周岁时,将这套房产过户到女儿名下。二、房屋剩余的银行按揭债务，由女方承担。三、所欠第三人干某280万元的债务，由女方承担。

2018年9月9日，二人又签订《离婚补充协议》，协议约定：位于杭州市某房屋属于婚姻存续财产，双方约定该房产留给女儿。待女儿成年后，女方必须将该套房产过户至女儿名下，目前仅由女方代持。在此过程中，女方无权将该房产车位出售，置换等处理。如需遇到女儿读书便利等原因，需要做出售，置换等处置的，需经得男方同意，否则视女方违反该协议约定。需向男方支付该套房产出售或者置换的出售所得的40%。如女方未通知男方将该套房产进行出售等处理所得，视为女方违反该协议约定。男方有权力向女方追讨该笔财产所得收入。协议签订后，男方已协助将涉案房屋过户至女方个人名下。

2019年8月30日，被告陈某自行将房产出售，成交价为442万元。

另查明，被告陈某已清偿涉案房屋的按揭贷款及所欠干某的债务。

一审判决

一审法院认为，根据婚姻法司法解释（二）的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，原告已按照《离婚协议》约定将房产过户至被告陈某个人名下，陈某理应按照《离婚协议书》及《离婚补充协议》约定履行相应义务。

陈某辩称《离婚补充协议》是在原告强迫及欺骗的情况下签订的，并非其真实意思表示，但没有提交事实依据和法律依据，故本院不予采纳；对于被告辩称卖房系归还房屋按揭贷款及案外人干某等债务的意见，本院认为，原告林某与被告陈某就归还房屋按揭贷款及案外人干某等债务问题在《离婚协议书》中已有明确约定，双方应当依照约定履行相应义务。

双方签订的《离婚补充协议》中已约定“在此过程中，女方无权将该房产车位出售，置换等处理。如需遇到女儿读书便利等原因，需要做出售，置换等处置的，需经得男方同意，否则视女方违反该协议约定。需向男方支付该套房产出售或者置换的出售所得的40%”，庭审过程中，被告陈某认为原告林某同意出售案涉房产，本院认为，在不动产此类大额财产的出售、置换等处置需经得另一方同意的约定中，应当包含对价格的认可。本案中，原告通过微信聊天的方式向被告陈某告知了不同意以445万元低价出售案涉房屋的意见，被告仍以442万元出售案涉房屋并于2019年8月30日办理了过户手续，该出售房屋的行为应视为未经原告林某的同意，违反了双方在《离婚补充协议》中的约定，构成违约，应当承担约定的违约责任，故对于原告主张要求被告支付卖房款40%即167.6万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付资金占用期间的利息自实际付清之日止，本院认为，双方约定支付的卖房款40%已经可以涵盖原告的损失，故不再支持。

判决如下：

被告陈某向原告林某支付款项1676000元，于本判决生效之日起十日内付清。

（2020）浙0104民初3662号

上诉理由

陈某不服一审判决，向二审法院提起上诉，称一审法院事实认定错误，法律适用不当，理由如下：

一、一审法院对违约责任的计算基础认定有误。《离婚补充协议》对违约责任的约定原文是“需向男方支付该套房产出售或者置换的出售所得的40%”。所得一词在百度百科中的解释是所获得的东西，特指资财收入。因此，所得应当是一个正向收入。根据常识推断，当一个财产上有负向债务时，所得应当是指扣除负债之后的纯收入。在本案当中，虽然案涉房屋出售价为442万元，但上诉人随即归还了案涉房屋的按揭贷款共计149万元（其中公积金贷款43万元，商业贷款106万元），以及离婚协议中约定承担债务255万元（约定为280万元，经上诉人协商最终还款为255万元）。因此，上诉人出售房屋的所得应当是出售价扣除上述两项负债，即442万元-149万元一255万元＝38万元。一审法院将出售所得等同于出售价442万元，系对约定事实的错误认定。

二、一审法院判决的违约责任比例过高，依法应当予以调整。虽然《离婚补充协议书》中，将上诉人违反约定出售房屋的行为视为违反协议约定，并约定违约金为房屋出售所得的40%，但是这一比例显然过高。在本案中，即使上诉人未经被上诉人的同意，出售房屋属于违约，但被上诉人并没有实际损失。关于案涉房屋的归属，上诉人与被上诉人在2018年7月24日签订的《离婚协议书》中就已经约定清楚，为“归女方所有”，“男方在15个工作日内配合女方将前述房屋过户到女方一人名下”，为此，上诉人不仅需要承担案涉房屋剩余的按揭贷款，还承担了婚姻存续期间被上诉人欠干某的280万元债务。因此，在《离婚协议书》的财产和债务分割达到平衡的前提下，上诉人是否出售约定归属其的房产，并未对被上诉人产生任何损失。本案中，被上诉人没有实际损失，也没有预期利益。此外，从协议的履行情况来看。在上诉人出售房屋的过程中，上诉人征求过被上诉人的同意。但被上诉人要求以远远高于市场价值的价格出售，是不切实际的，也是恶意不予同意。而上诉人出售房屋，也系为了归还被上诉人欠干某的280万元债务，并无其他恶意。因此，上诉人从客观上有按协议履行通知义务的行为，从主观上也是不存在过错的。一审法院将违约责任认定为协议约定的40%，系法律适用不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，因此，请求对违约责任予以调整，以5%-10%为盼。

二审判决

二审法院认为，2018年7月24日林某与陈某离婚时达成的《离婚协议书》及2017年8月29日达成的《离婚补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方签订的《离婚补充协议》约定“在此过程中，女方无权将该房产车位出售，置换等处理。如需遇到女儿读书便利等原因，需要做出售，置换等处置的，需经得男方同意，否则视女方违反该协议约定。需向男方支付该套房产出售或者置换的出售所得的40%”，陈某未经林某同意将案涉房屋以442万元出售并于2019年8月30日办理了过户手续，构成违约，应当承担协议约定的违约责任，故原审法院对于林某主张要求陈某支付卖房款40%即1676000元的诉讼请求予以支持，并无不当。因此，陈某主张案涉房屋出售款应扣除案涉房屋的按揭贷款及离婚协议中约定承担的债务255万元，以及要求调整支付款项的比例，缺乏事实和法律依据，不予采信。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

(2020)浙01民终10968号