争议焦点

夫妻共有的房屋登记在男方名下，在女方不知情的情况下，男方与第三人签订房屋买卖合同并完成过户手续。后妻子发现男方私自处分房屋的行为，诉至法院，请求第三人返还房屋，该诉讼请求能否得到支持？善意第三人主观善意的认定标准又是什么呢？

丈夫与买家之间关于隐瞒妻子出售该房产的一段录音成了这个案件的罗生门，一审、二审、再审法院对这份证据给出了不一样的解读，导致案件再审改判。

诉讼请求

女方舒某作为原告提出诉讼请求：

一、请求法院确认刘某与孙某于2016年4月27日签订的《房屋买卖合同》及装修款补充协议无效；

二、请求法院判令孙某向舒某、刘某返还房屋，并配合舒某、刘某办理房屋产权过户手续。

法院查明

刘某在2002年购买系争房屋，2003年刘某与舒某登记结婚，2006年取得系争房屋所有权证，登记在刘某名下。舒某与刘某于2013年4月11日办理离婚，离婚时双方约定涉诉房屋离婚后归双方各分一半，但未办理产权变更。后双方又于2013年11月11日复婚。

2016年4月27日，刘某与孙某签订《房屋买卖合同》。合同约定，刘某将涉诉房屋出售给孙某；该房屋已经设立抵押，抵押金额为人民币20万元，刘某应在2016年5月27日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为230万元。同日，刘某与孙某签订《装修款补充协议》，约定：刘某出售给孙某标的房屋交易总价款为230万元，包含标的房屋配套设施折价款55万元，因此，孙某出售该房屋合同的价格为175万元。合同签订后，孙某按照合同约定向刘某支付了全部购房款。2016年7月8日，涉诉房屋过户到孙某名下。

审理中，舒某提交链家二手房成交信息打印件，证明同时期该类房屋的成交价格为270万元。提交2017年5月刘某与孙某的电话录音，刘某与孙某之子的微信截图，证明孙某在买房时就知晓刘某隐瞒舒某出卖夫妻共有住房，并且配合刘某欺骗舒某。孙某对此不予认可，认为舒某提交的成交价格是2016年6月的价格，不认可其签订合同时知晓刘某隐瞒舒某出售房屋一事。

就刘某与孙某恶意串通隐瞒舒某一事，舒某提交刘某与孙某的电话录音，录音中有如下对话内容：刘：“咱们买房时候不是说好了您替我瞒一年吗。”孙：“啊，嗯”。刘：“我之前跟中介签的是两年的合同，我这边蒙我媳妇，说是今年到期吗？”孙：“嗯。”刘：“反正买房的那会儿，咱聊的时候，您也应我最起码帮我瞒那么一两年。”孙：“啊，嗯嗯。”刘：“这个租期也快到了，我再蒙她一年。”孙：“嗯，行”。

舒某还提交了2017年5月22日刘某与孙某之子的微信聊天记录。聊天内容为：刘某：“刚我给叔打电话了，到期之前我可能带我媳妇过去看一眼。因为我还瞒着她呢。买房时咱们在中介公司聊的也是替我瞒着一年对吧。过了你这租期我就没有要求了。只是希望你要是装修啥的尽量低调，但那就是你的个人意愿了。”孙某某：“嗯，需要我们怎么配合？”刘某：“就是问了问那边租客不知道你们是房东吧。别我一去人家说不是我是房东。”孙某某：“租客不知道谁是房东。”刘某：“哦。上次打电话说取暖费的事，我听你有点不乐意。咱们得互相理解，我要不是有困难也不会瞒着家里卖房。你们要不是为了省那几十万房钱也不会明知道我瞒着家里卖房还担这个风险买我的房对吧。”孙某某：“取暖费那个事情，我们不可能不给你，今年的取暖费我们自己去交，然后会把去年的补给你。”刘某：“知道的，我的意思就是咱们既然走到这步了，都互相理解就行了。”

孙某对微信记录的真实性、合法性、关联性不予认可，称刘某与孙某之子确实有过这个聊天，但孙志伟不是本案的利害关系人，对买房一事不清楚，刘某有设陷阱诱导的意思，是为打官司特意准备的。

孙某提交房地产公司系统内涉诉房屋出售信息，证明刘某在出卖涉诉房屋时，分别于2016年3月6日报价250万元、3月9日报价270万元、4月5日报价230万元。提交同户型对比图，证明同户型房屋的成交价也是230万元。提交《履约服务合同》、《居间服务合同》、定金收据、二手房首付款交付确认函、同意出售声明书、《房屋买卖合同》、装修款补充协议、银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书、税费票据、银行明细，证明孙某是通过房地产公司购买的涉诉房屋，交易过程合法有效。

刘某认可同意出售声明书中“舒某”的签字系其伪造，并称其因急需资金且不想让家人知晓，所以要求买方全款购买涉诉房屋，刘某称其当初报价250万元，但因要求买方一次性付清全款，所以后来降价至230万元。

一审判决

法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原登记在刘某名下的涉诉房屋系刘某与舒某的共有财产，根据已经查明的事实，刘某对该房产的处分并未经舒某的同意，属于无权处分的行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故舒某主张刘某与孙某签订的《房屋买卖合同》及装修款补充协议无效，不符合法律规定，本院不予支持。

但是，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。关于孙某是否构成善意取得的问题，本院认为所谓善意，应是指行为人在为某种民事行为时不知道或无法知道存在某种足以影响该行为法律效力的因素，而认为其行为的相对人有合法权利的一种心理状态。

本案中，孙某在进行房屋买卖的重大交易活动时，应履行作为善良人之谨慎注意义务。根据刘某与孙某的电话录音，可以认定孙某购买涉诉房屋时明知刘某对出卖涉诉房屋一事对家庭成员进行了隐瞒，而孙某却配合刘某的这一隐瞒行为，故孙某不构成善意第三人之条件，其行为不构成善意取得。孙某并不能因办理了房产过户登记而必然取得涉诉房屋的所有权，涉诉房屋所有权应当恢复至刘某名下。孙某可另行解决购房款返还及赔偿问题。

判决如下：

一、孙某于本判决生效后十日内协助刘某办理房屋的相关过户手续；

二、孙某于本判决生效后三十日内将房屋腾退给刘某；

三、驳回舒某的其他诉讼请求。

（2017）京0105民初57633号

上诉请求

孙某提出上诉请求：依法撤销一审判决的第一项和第二项，改判驳回舒某的诉讼请求；

事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。

一审判决认定孙某不构成善意第三人之条件错误，孙某符合法律规定的善意第三人的标准，应认定孙某为善意第三人。一审法院在判决书中仅阐述民法意义上的“善意”，但并未认定善意的裁量标准，直接依据刘某与孙某的电话录音，认定孙某不构成善意第三人之条件，其行为不构成善意取得，系事实认定错误。当事人是否善意通常需要结合过错概念来认定。根据相关司法解释规定，受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

首先，孙某不知道刘某无处分权。孙某购买刘某的房产时，房产证上登记的房屋所有权人系刘某一人；刘某出售房屋时明确表示该房系其婚前个人财产，房屋所有权于2006年取得，刘某的结婚证亦显示其2013年11月11日结婚。刘某从未告知该房产系刘某与舒某的按份共有财产；刘某在出售房屋时提供《同意出售声明书》，虽然刘某在一审开庭时自述“舒某”签字是其伪造的，但该《同意出售声明书》中舒某与刘某的关系仅勾选配偶关系并未勾选共有权人关系，该部分勾选内容也能够说明刘某认为该房的所有权与其配偶无关，并且与刘某自述该房产系婚前个人财产相印证。

其次，孙某在购房过程中无重大过失。买受人孙某与转让人刘某之前系陌生人，不可能了解刘某出售的房屋系刘某与舒某的按份共有房屋；孙某与刘某为初次交易，不了解刘某的个人信誉；孙某系退休职工，之前其所有的房屋系拆迁取得。本次购房是改善性购房，也是其首次购房，之前无任何购房经验；孙某在购买房屋时，对涉诉房屋的基本情况进行了解包括对房屋的界址、楼层、朝向以及当时房屋的实际占有使用状况；孙某系通过正规中介公司签订正规的《房屋买卖合同》《居间合同》等合同，并且按照合同约定积极履行了作为买受人的付款义务，向出卖人刘某支付了合同约定的230万元。综合上述的两个方面，受让人孙某不知道刘某无处分权且在购房过程中无重大过失，应当认定为善意。

再次，在孙某不知道舒某是按份共有人的前提下，孙某是否隐瞒了舒某与本案认定孙某是否善意不具有关联性。孙某在整个购房过程中均不存在隐瞒舒某的行为，在整个购房过程直到办理完房本，从未见过舒某，与舒某无电话、无微信，无任何形式的沟通，更无隐瞒舒某的行为。刘某与孙某的电话录音，不能够证明孙某知晓舒某系房屋共有权人，也不能证明孙某实施了隐瞒舒某的行为。在录音中，刘某反复强调的是其出卖房屋一事家里人并不知情，并要求孙某配合隐瞒其已将婚前个人财产已经出售的事实情况。刘某最初说的是怕其母知道后生气，说因为老人都希望置业，不希望出售房产。在此次电话中首次提到他妻子。孙某虽然口头应答，但之前和之后并未有任何配合隐瞒的行为。而且孙某可能并未听明白刘某电话中涉及的全部内容，因为孙某于2017年3月份就医时初步诊断为精神分裂症，早年被诊断为“双相情感障碍”。孙某可能因为服用药物造成认知损伤，不能完全听明白刘某在电话中所说的全部内容。即便存在未将刘某已经将其婚前个人财产出售的事实告知舒某的行为，孙某亦不构成不善意。因为孙某并不知晓舒某系涉诉房屋的共有权人。

二审判决

二审法院认为，本案的争议焦点为孙某就涉诉房屋是否构成善意取得。

就本案查明的事实，各方争议焦点在于孙某是否满足主观善意的构成要件。孙某主张自己受让房屋之时不知晓刘某无处分权，且无重大过失，故主观上为善意。对此，本院认为，首先，买卖房屋系重大财产交易行为，作为买受一方的孙某应尽到谨慎义务，但其自述签订涉诉合同时其并未对刘某的婚姻状态等可能影响处分行为效力的因素进行询问、核实，不符合善意购买人的通常交易习惯，无法认定其就刘某系有权处分涉诉房屋形成合理信赖。其次，从刘某与孙某的电话录音来看，可以认定孙某购买涉诉房屋时明知刘某对出卖涉诉房屋一事对配偶一方进行了隐瞒，孙某并未提出异议而是同意配合，在孙某未提供证据推翻该电话录音的情况下，本院难以确信孙某在受让房屋时不知晓刘某隐瞒舒某涉诉房屋交易的事实。一审法院结合在案证据，综合考虑上述情形，认定孙某不符合善意第三人的条件正确。

在孙某主观上并非善意的前提下，其就涉诉房屋构成善意取得的主张本院不予采纳，一审法院判决孙某协助刘某办理涉诉房屋的变更登记手续以及将涉诉房屋腾退并返还给刘某正确。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2018）京03民终5615号

孙某不服终审判决，提出再审申请。北京市高级人民法院于2018年12月24日作出民事裁定，指令原审法院再审。

再审判决

再审法院认为，刘某系涉案房屋所有权证上登记的所有权人，其与舒某达成协议并约定房屋与舒某共有，但未进行所有权变更登记，由于所有权登记具有公示公信力，故对于信赖所有权登记的善意买受人，该约定不发生法律效力。只有买受人明知或应知上述约定仍与刘某签订买卖合同并取得房屋所有权，导致舒某权益受损时，舒某才有要求排除该损害的权利。故孙某签订买卖合同并取得房屋所有权是否满足主观善意的构成要件，是本案最重要的争议焦点。孙某是否具有善意，应从其对舒某的权益受损是否具有故意或重大过失两方面予以分析。

首先，孙某没有明知房屋存在共有权人但仍签订合同、取得房屋所有权的故意。本案中，舒某未提交直接证据证明刘某对已约定房屋与舒某共有一事向孙某进行了告知，但提交了电话录音、微信聊天记录，欲证明孙某知晓刘某向舒某隐瞒出售房屋一事，并欲进一步证明孙某与刘某有恶意串通、损害舒某利益的行为。对于电话录音、微信聊天记录，本院认为，电话录音、微信聊天记录中有刘某提出“蒙我媳妇”、“替我瞒一年”等词句，可以证明孙某对刘某“蒙”和“瞒”的行为没有提出异议。但是，电话录音、微信记录大部分为刘某的陈述，孙某当时的内心意思，无法证实，故对于“蒙”和“瞒”的原因及目的，上述证据并没有直接证明。亦即孙某对刘某“蒙”和“瞒”不持异议的行为，不能直接推导出其对“舒某为房屋共有权人”这一事项的明知。由此，如果孙某对刘某和舒某对房屋归属有所约定并不知情，则其因信赖所有权登记，主观上认为房屋与舒某毫无关系，在此基础上即使其明知刘某“蒙”和“瞒”舒某，仍与刘某签订买卖合同，并不具有侵夺舒某房屋的故意，不构成与刘某的恶意串通，其仍不失为善意买受人。

其次，孙某没有应知房屋存在共有权人但未尽审查义务的重大过失。在房屋买卖中，买受人确应对房屋权属状况进行必要的审查，但在审查中只要不存在重大过失，即应视为尽到了审查之责。本案中，涉案房屋所有权证记载的权属状况为刘某单独所有；孙某在买房前曾实地看房，确认了刘某对房屋享有实际控制权；孙某通过刘某实际受领了涉案房屋；合同约定的房屋价款在合理范围之内。以上事实，均说明孙某对房屋权属和刘某的处分权进行了必要审查，其无法通过审查“应知”房屋还有其他共有权人，故孙某并无重大过失。

基于上述分析，孙某在签订买卖合同并取得房屋所有权过程中具有主观善意，不明知或应知舒某的房屋共有权人身份，其现已支付房价款、合法入住涉案房屋并办理完毕所有权转移登记手续，其对房屋享有的所有权应受法律保护。舒某基于其对房屋享有的共有权主张孙某和刘某所签房屋买卖合同无效并要求返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

判决如下：

驳回原告舒某的诉讼请求。

(2019)京0105民再41号