房屋交易价格一月一个价，售房者频频违约跳价；中介操作不规范，导致房屋买卖交易流产；银行贷款政策不明，交易双方缺乏有效应对，于是一损俱损……
    今年上海楼市火爆，房价高企，然而在房价不断攀升的过程中，房屋交易中的各种隐患也被不断放大，由此引发的房产交易纠纷层出不穷。昨天，记者从长宁区法院了解到，2016年以来，该院共受理房屋买卖合同纠纷57件、居间合同纠纷45件，同比分别上升约62.86%、66.67%。

房价水涨船高购房跳价频频

2015年7月，市民张女士看中了位于长宁区古北路上的一套公寓。看房后，张女士与房东刘先生签订了《房屋买卖合同》，房屋总价款926万元。合同还约定，刘先生在2015年9月30日之前交房，2016年3月25日之前办理过户。
    此后，上海的楼市一路红线上扬，张女士购买的房屋所处的小区自然也是房价大幅上涨。就在张女士暗自庆幸自己在房价还没大涨前入手之际，房东刘先生却变卦了。
    他认为，周边房价已经大幅攀升，自己的房子卖得太便宜了，于是在今年2月，他向张女士提出要另外支付250万元。张女士称合同既然签订是926万元就应该按照合同来，不同意加价。于是刘先生在3月本该过户的时候，不愿配合过户。张女士多次催促，刘先生都置之不理，无奈之下，张女士将刘先生告上了法庭。目前，长宁区法院正在审理此案。
    法官告诉记者，像张女士遇到的房屋“跳价”案例并不少见。由于短期内房价涨幅大，卖家继续履行合同的意愿降低。自2015年下半年以来，受宽松的货币政策影响，本市房产市场交易活跃，价格涨幅较大，而一套房屋自签约到过户基本需要两到三个月时间，在此过程中，不少卖家认为售价偏低而拒绝继续交易流程，是造成此类纠纷大幅上升的主要原因。
    专家指出，为了追求利益最大化，有一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。
    根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。

“背对背”签约中介暗藏猫腻

如果说张女士的房屋纠纷是由于上家的不诚信，那么杨先生与朱先生的房屋交易不成，则是中介在背后的不规范操作所导致的。
    去年8月，杨先生在中介公司的带领下，看中朱先生名下的一套两房两厅的公寓房。随后，杨先生与朱先生来到了中介门店洽谈购房的相关事宜。
    但令杨先生不解的是，中介在洽谈过程中，采用“背对背”分开约谈的方式。对此，中介解释，防止顾客跳单是公司的规定。于是杨先生没有纠结此事，只是向中介提出要保证此套房屋是“满五唯一”且无抵押以及要和朱先生面签等要求。中介一一答应下来，随后杨先生签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及《佣金确认书》。当天，杨先生支付了5万元意向金。
    然而，第二天杨先生就提出了悔约，原来杨先生经过查证，发现朱先生的这套房屋有抵押，而且也不是他唯一一套住房。考虑到税费将由此上浮，杨先生不干了。虽然之后经过法院调解，以朱先生返还2.5万元，双方就此解约而了结，但杨先生与中介公司又因为要不要支付中介费而闹上了法院。
    法官告诉记者，“背对背”签约，买卖双方对交易条件缺乏充分协商。中介公司为尽快促成交易，在收到买家的意向金后，即一味说服卖家签字卖房，将意向金转为定金交给卖家。买卖双方在没有充分协商的情况下，对房屋已有抵押的处置、税费承担、交房时间等关键的成交因素认识和说法不一，最终导致无法签订“网签合同”。
    中介公司追逐经济利益，居间服务隐患重重。本应促成交易成功、提供专业服务的中介公司，由于行业从业人员准入门槛低、普遍缺乏有效的监管等原因，在一定程度上非但没有降低买房人的购买风险，反而使买房者面临更多隐患。主要表现在：疏于审查关键信息、未尽如实告知义务、虚假承诺诱骗客户、不规范操作谋取经济利益等。一些买房者缺乏经验和自我保护意识，过于信赖中介公司，对产权信息、房款交付等重要信息疏于审查，也是造成纠纷频发的原因之一。

贷款政策不明购房一损俱损

在这批购房大潮中，改善型交易居多，交易过程中不可预知的环节多。不少买家在购房时需要出售原有住房，而卖家在售房时也需要另行购房，两个交易甚至三个交易同时进行的不在少数，交易过程环环相扣，一旦某个环节，如买家的贷款与预估的情况出现偏差，即会影响下一个交易节点，甚至出现连环违约的局面。
    梁女士为了改善居住环境，打算将自己的小房子卖出去，购买一套大户型。为此，她看中了一套三房两厅，并与上家签订了买卖合同。与此同时，她的小房子也被吴女士看中。吴女士在支付了80多万元的首付后，还向银行申请了122万元贷款。双方约定2015年年底办理过户手续，尾款在2016年1月中旬支付。
    谁知，之后就是长时间的贷款审批等待。在此期间，梁女士也多次发短信询问吴女士贷款情况。“因为我也和我的上家约定好1月26日要支付首付款的，否则我就要违约了。”直到1月26日上午，梁女士询问吴女士，吴女士才告知贷款审批终于下来了，并约梁女士在1月29日办理过户手续。“过户后，还不知道什么时候能放款。我也因此违约，需要支付上家违约金50万元”。为此，梁女士向吴女士提出解约，并要求其赔偿自己的损失40万元。
    法官表示，在此类案件中，由于银行贷款政策不尽明朗，买卖双方缺乏有效应对；各家银行对贷款人资信审查的条件和标准不明确、资金流的控制力度不明确、贷款发放周期不明确，导致贷款人能否顺利获得贷款审批以及可能获得贷款额度具有不确定性。有些买受人年底已经通过了银行的贷款审批，但银行直至次年三月才发放贷款，可能是银行出于资金流管控的原因，但直接导致出卖人追究买受人逾期付款的违约责任。而买卖双方往往对政策调整、银行贷款等合同履行的相关重要事项可能发生的变化缺乏必要的应对。

“沪九条”出台交易纠纷增多

由于房屋情况复杂、市场不规范、法律法规滞后、调控政策变化等因素，二手房交易双方，特别是买受人面临着诸多交易风险。上海房产新政“沪九条”出台后，对于外地户籍家庭购房资格进行了调整，并且没有政策缓冲期，上下家纠纷有所增多。
    张小姐在3月与下家签订了购房合同，按照之前社保基金缴纳满2年的规定，张小姐的下家当时还差3个月满两年才算有购房资格，于是约定届时双方再办理过户手续。但新政出台后，社保基金缴纳年限延长到了5年，尽管他们的网签是在3月25日截止日期前签订的，但按照新规，这份合同已经无法继续履行。
    目前，下家以购房合同因政策变化无法履行为由，要求张小姐立刻归还定金。但张小姐也是改善型购房，已经将钱投入了自己新房的首付款中。
    法律专家表示，对于国家政策发生了变化，造成买房人不能进行买房的话，一般情况下是不能理解为不可抗力的，因此对外地的买房人而言，可能会存在一定的违约责任。况且由于签订购房合同时，下家知晓自己并不具备购房资格，但企图打政策的擦边球，存在不当行为，更非是政策变化的不可抗力。
    而除了这类由于政策变化导致的纠纷，记者了解到，还有出卖人将房屋先卖后抵，导致买受人与抵押权人陷入权利僵局。出卖人在与买受人签订买卖合同后、房屋过户前，出于融资目的，又将房屋抵押给债权人。一旦出卖人不偿还借款，债权人行使抵押权，房屋即面临被拍卖的局面。一些买受人房款未付清，也没有实际占有房屋，只能选择解除买卖合同，追究出卖人的违约责任；对于已付清房款并实际占有房屋的买受人，虽然可以申请停止拍卖程序，但买卖合同的履行仍将面临法律障碍，从而出现买受人得不到产权、抵押权人无法实现抵押权的权利僵局。
    据了解，越来越多的购房者开始涉足司法拍卖领域，希望购得“物美价廉”的房屋，但与之相随的法律风险，购房者亦应给予足够的关注。其中最应当关注的即是房屋的现状，即通常所称的“空心房”、“实心房”之分。实际生活中因房屋带有租约引发纠纷的不在少数。针对原承租人与新受让人之间的权利冲突，涉及租赁合同、抵押关系、司法拍卖等多种法律关系，内容上纷繁复杂，法律适用上也存有诸多争议。