近年来，一些生意人或个人，为了解决经营资金周转困难或者个人的急需用途，通过签订虚假房屋买卖合同套取银行贷款的情形屡见不鲜，殊不知这种行为不仅扰乱了正常的社会金融秩序，并且对于双方当事人来说还埋下了风险隐患，因“房屋买卖”后的多种原因极容易发生矛盾而引发纠纷。纵观上海市浦东新区人民法院审理的多起此类纠纷案件，案中呈现出的问题令人担扰。现选择三个典型案例以告诫广大市民，希望读者能从中得到一点启示。
    
     好朋友买房后不幸病故
     假卖房真套贷自寻烦恼
    
     宋某是浦东一家小企业的老板，由于在经营过程中流动资金发生困难，想通过“房屋买卖”的方式向银行贷款，于是找到了好朋友肖某说出了自己的想法，便与其商量，肖某即同意帮忙。
     2007年6月间，宋某与肖某签订《房屋买卖合同》，约定将宋某名下的一套房屋出售给肖某，建筑面积34.52平方米，转让价26万元。除此约定外，合同其余条款多为空白。事后，双方办理了转让过户手续，产权登记在肖某名下。同时，由肖某出面以该房屋抵押形式向银行贷款18.2万元，期限为13年。肖某拿到银行借款后全额交于宋某，未支付其余购房款。借款本息虽每月通过肖某贷款账户归还，但自2008年7月起至2011年7月，宋某持续给付肖某数额不等钱款，并由肖某出具收条，总金额为67400元。2011年6月起，宋某向肖某贷款账户存款，截至2013年4月，共存款39500元。
     使宋某意想不到的是，2012年3月8日，肖某不幸病故，原本宋某与肖某心知肚明的“房屋买卖”，现在能说得清楚吗？宋某无奈只能将肖某的继承人告上法庭要求查明事实，还原真相，恢复该房屋产权。
     在法庭上，宋某提出，自己与肖某的房产交易，目的是为向银行贷款，双方并无买卖房屋的真实意思，故肖某亦未支付购房款，银行贷款由自己使用并承担还款义务，该房屋也一直由自己居住。
     而针对宋某的主张，肖某的继承人则认为，宋某如需资金可直接将房屋抵押进行贷款，何须办理房屋买卖。事实上，宋某因做生意急需资金，才将房屋卖给肖某并办理了产权过户手续，买卖手续合法、完整，合同有效。后来，宋某为了筹资求助于肖某，并由肖某出面将该房屋抵押，向银行贷款18.2万元交于其使用，贷款理应由宋某归还。据此，要求驳回宋某的诉讼请求，并责令其立即迁出系争房屋、迁出房内户口，将房屋归还。
     法院审理后认为，宋某与肖某虽签订《房屋买卖合同》并办理了产权过户手续，但合同对有关交房、付款及违约责任等主要条款均未作约定。就目前证据而言，肖某除将银行借款18.2万元交于宋某外，未支付其余购房款，且宋某承担了该借款的还款义务，后宋某亦未将房屋交付肖某。经查，肖某离婚后一直租房居住，若其确购买了该房屋，势必要求宋某交房。然而，肖某自“买房”后直至去世的近5年间，从未向宋某主张交房，实在有悖常理。
     综上，可确认宋某与肖某之间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖房屋的真实意思，其旨在通过房屋买卖形式以获取银行借款，故符合法律规定的合同无效情形，宋某要求确认合同无效应予支持。合同无效后，取得的财产，应当予以返还。现宋某愿意清偿剩余借款涤除房屋抵押登记，可予准许；宋某要求将该房屋产权恢复登记至自己名下，于法有据。由于肖某已亡故，其继承人理应履行返还宋某房屋产权的义务。
     据此，浦东新区法院作出一审判决，宋某与肖某之间签订的《房屋买卖合同》无效；宋某应办理注销房屋抵押登记手续；肖某的继承人于注销抵押登记后，协助办理产权恢复登记至宋某名下的手续，相关税费由宋某负担。
    
     继母将房产证出借继子
     继子过户套贷引发纠纷
    
     陈老太与叶先生之父为再婚夫妻。系争房屋是陈老太于1994年再婚前出资购买，并居住至今。2004年某日，继子叶先生因做生意急需资金，向继母陈老太提出，想借用陈老太的房产证向银行作抵押贷款。陈老太虽犹豫过，但考虑现在叶先生是自己一家人了，因此也就同意了。
     事后，叶先生却乘陈老太年纪大容易“糊涂”，把陈老太的房屋以买卖形式过户到了自己名下，也未支付买卖对价。随后，叶先生以其名义向银行贷款23.3万元而被设定抵押登记，贷款年限为20年。虽然贷款的本金及利息一直由叶先生负责归还，但是陈老太在庭上说，当时自己对叶先生将房产过户及贷款的具体金额和贷款年限均不了解。
     到了2005年9月24日，当陈老太拿了自己房产证去房产交易中心办交易时，却被当作伪证予以没收。这时，陈老太才知道自己的房屋已被过户到叶先生名下。回家后，陈老太找到叶先生，叶先生自知理亏而向陈老太出具了证明一份，证明其为顺利从银行获得贷款，借用陈老太的房卡一张，但该房屋产权仍属陈老太所有。陈老太有了这份证明心里踏实了许多，然而，随着岁月的流逝，陈老太年纪也大了，她还是觉得房子的事要彻底解决，近年来，她也多次找叶先生归还房屋，但一直未解决，于是在2012年8月20日向法院提起诉讼。
     在法庭上，陈老太提出，本来一直以为叶先生借用房产证只是为了办理银行贷款，不用房屋过户。但实际到2005年自己想要买卖房屋时，才发现房屋办理的是买卖手续，产权也变更了，并不只是单纯的贷款。其间，叶先生给了自己一本假的房产证。后来找到了叶先生，他补充写了一份证明，证明房屋系自己的。
     现在，陈老太起诉要求法院判令：确认系争房屋归陈老太所有；叶先生涤除系争房屋上的抵押事宜并将房屋过户至陈老太名下，过户费用由叶先生承担；本案诉讼费由叶先生承担。
     针对陈老太的诉讼请求，叶先生承认自己因生意上资金周转困难，借用陈老太的房屋办理了银行贷款，但自己从未想过要霸占房屋，也从未想过要去居住，现在以自己名义办理的房产证已在陈老太处。
     叶先生认为，陈老太对于房屋产权变更应是知情的，对于确认房屋归陈老太所有无异议；对于涤除抵押权，因设定的抵押年限较长，而自己现经济困难，无法立即涤除。他说：“要是父亲和陈老太有能力可先将贷款还清，算是我借的，我可在四年内将陈老太代还的钱款还给她，要我去还清，我一时间没有能力，否则自己只能在贷款期限届满时还清贷款”。
     叶先生最后提出，对于房屋再过户到陈老太名下，自己同意在贷款到期后予以协助办理，并愿意承担过户费；而对于诉讼费，他又认为陈老太诉讼前未与自己先行协商，故不同意承担。
     法院审理后认为，本案中，陈老太要求确认系争房屋归其所有，对此叶先生并无异议，叶先生亦表示未支付房屋买卖的对价，可见双方之间并无事实上的房屋买卖合同关系，仅是叶先生获取银行贷款的一种方式。
     现叶先生同意在条件成熟时将房屋过户回陈老太名下，并同意承担过户费用，但不同意立即涤除房屋上的抵押权。对此法院认为，陈老太对于叶先生贷款的具体金额和贷款年限均不了解，房屋上设定20年的抵押年限，显然侵害了陈老太的权益，陈老太作为房屋的实际所有人，现有权要求叶先生归还至今仍未归还的银行贷款本金余额和利息以涤除房屋抵押权，并有权要求叶先生履行过户手续等协助义务。综上，陈老太的诉求具有事实和法律依据，予以支持。
     为此，浦东新区法院作出一审判决，确认系争房屋归陈老太所有；叶先生应涤除系争房屋的抵押权登记，并协助陈老太办理房屋过户登记手续，因办理房屋过户登记手续所产生的相关费用由叶先生负担。
    
     为帮朋友套贷假意买房
     还贷出现问题引火烧身
    
     2004年8月，顾某与林某签订《房屋买卖合同》一份，约定由顾某以30.5万元价格买受林某所有的房屋。事后，顾某与林某儿子小林又签订《协议证明》一份，内容为，兹有房主林某的儿子小林，因急需钱款经商，特将某房屋一套变相卖给好友顾某，以此向银行抵押贷款贰拾万元整，本房产实际所有权人为林某，贷款由林某负责归还。在还贷后仍转户于林某名下……顾某作为“证明人”签名盖章署期。后该房屋经核准登记于顾某名下，顾某也从银行取得个人住房抵押借款20万元。因自2005年9月起顾某未按约还贷，被银行起诉，经法院判决后执行了顾某的财产。现顾某为系争房屋诉至法院。
     顾某提出，自己购买了林某所有的一套房屋，取得房产证后，多次要求林某搬出但无果。由于自己购买该房向银行申请了抵押贷款，原本想将该房出租后归还银行贷款，因林某不交房，造成本人无力偿还贷款，被银行起诉后法院执行了自己财产，故诉至法院要求林某搬出，并赔偿经济损失共计12万元。
     林某则辩解，2004年，儿子小林因需要用钱，他就同顾某商量后把该房屋名义上卖给他，由他出面向银行贷款20万元，小林拿了15万元，5万元给顾某作为好处费。当时说好贷款还掉后再把房屋转回，故买卖发票等都在本人处。顾某实际上未付过钱，这说明该房屋买卖合同是虚假的。贷款下来后因没有能力按时还贷，故银行起诉了顾某，现不同意顾某的诉请。
     法院审理后认为，根据查明的事实，首先，顾某除20万元贷款之外并未提供其他付款之证明。其次，顾某办理银行贷款的相关材料等原件均在林某处保存。再次，顾某与林某儿子签订的《协议证明》中约定了房屋转让的真实目的为获取银行贷款。最后，系争房屋自买卖合同签订后一直由林某一家人居住，顾某也未举证其曾主张交房的事实。
     上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实，足以证明系争房屋买卖并非双方真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款。这一双方共同策划的行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，双方签订的房屋买卖合同依法应当认定无效。现在顾某依据该无效的房屋买卖合同主张相关合同权利，无相应的事实及法律依据，法院不予支持。
     据此，浦东新区法院作出一审判决，驳回顾某要求林某搬出系争房屋及赔偿经济损失12万元的诉讼请求。
    
     法官提醒
    
     莫碍情面做套贷“托儿”
    
     为套取银行贷款，民间虚假买卖房屋引发的纠纷已屡屡出现。利用虚假买卖房屋的办法或“借用”他人房产证来套取银行贷款，不仅是一种违法行为，双方当事人同时都存在很大的风险，很可能导致“房财”两空。
     “即使双方有明确的书面协议，说明当初的房屋买卖是假的，也不能完全保证卖房人的自身权利，”承办法官如此说。在通常情况下，套贷者往往会选择自己的亲属、朋友来签订假的买卖合同，以为这样不会出什么问题。然而，假意出卖人很可能因假意买受人的原因导致后果不堪设想，如有些买受人往往会经不起巨额利益的诱惑，最终假戏真做，到期拒不返还房屋；甚至有些买受人向其他人出售或再抵押借款，在这种情况下，如果房子已经被过户，且对方也支付了全部房款，卖房人很可能无法再要回房产。
     然而，不要以为风险只在假卖人一方，假买人也是有可能承担风险的。如果有人将房屋假卖给你，让你以你的名义申请银行贷款，但款项由他使用，也由他归还，你有无风险？答案是有，如果他资金出现上问题，无力还贷，银行方势必向你追债，你将要承担巨大的个人信用风险。
     总而言之，假卖房真套贷的行为要不得，也不可因为贪图小利或者碍于情面去做套贷人的“托儿”。