【简单案情】

王小海和丁晓梅是一对家住南京的年轻夫妻，在2005年结婚时在在南京市建邺区嵩山路购置了一套85平米的商品房作为婚房，结婚后一直居住在此。因为双方均有父母在外地时常需要过来探亲，而且2010年小夫妻俩又有了自己的宝宝，总觉得这套婚房面积有点小，房间太少不够居住。夫妻俩平时工作非常努力，几年下来也有了一点积蓄，就希望能将原来的婚房出售，贴点钱换购一套面积稍大点的房屋居住。2012年8月，夫妻俩就开始操办此事，到几家房产中介公司作了登记，将自己的房屋挂牌出售，同时委托中介寻找合适的房源。

很快，有家中介公司帮他们找到了婚房的买家，售价在160万元。与此同时，一家名为林创的房产中介向他们提供了一套性价比非常高的房源，地段也就在他们原来新房的附近。看房后，小海夫妇对房子非常满意，中介跟他们说房东因为急于要出售该房屋，所以如果他们能够一次性支付全部房款，这套面积130平米的房子总共295万元就可以成交了。夫妇俩知道附近同一品质的房子的售价起码要高出二三十万，这可真是一个大便宜。除了新房的出售款外，夫妻俩原本就有80万元现金存款，再跟亲友筹借个五六十万应该也不是问题。于是小海夫妇很快就拍板决定购买这套房子，当要约该套房子的产权人金大中进一步商谈交易细节和签订房屋买卖合同时，这家中介的业务员又向他们披露了一个情况，说这套房屋的房东金大中是个浙江人，平时也不住南京，所以不方便亲自来签署合同。而且这个房子上有抵押债权，债权人是一家银行和一家担保公司，两家的债权加起来正好是280万。债权人已经和产权人金大中达成共识，由金大中委托担保公司的一名员工来操作所有的交易手续，也由其来代收房款，代收的房款将全部用来归还这些债权，然后债权人会将上面的抵押登记注销，将房屋过户到小海夫妇名下。

这个显然跟正常的交易有所区别，这个房东不能现身，而且他在这套房屋上设置的债权甚至超过了抵押时这套房屋本身的价值这是违反常情的。加之这套房屋是一次性全额付款，如果在付款后和产权变更前发生什么变故怎么办？小海夫妇心里也有些打鼓，但中介公司的业务员和金大中委托的这个担保公司的员工给出的说法很快打消了他们的顾虑。他们告诉小海夫妇，金大中出具的是公证委托书，所以身份都是由公证处核实的。而且金大中是产证上唯一的产权人，他能出示目前的婚姻状况证明，能证明他目前没有配偶，不存在有其他产权人的情况。至于房屋上有这么大额的抵押债权，确实因为房东和债权人都有一些特殊的关系，包括这次交易为了让小海夫妇放心，他们可以在付款当日就注销抵押登记，并且同一天可以办理出小海夫妇的产权证。对他们如此的神通广大，小海夫妇有些将信将疑，但是想想该房屋的性价比如此之高，而且问了一些律师朋友也说不出会有什么确定的风险，所以最终决定购买该套房屋。

小海夫妇和房东的代理人邓小庆以及中介签署了一份房地产买卖中介合同，系争房屋的交易价格为295万，税费中介费都由买方承担，中介费为43000元。在2012年9月24日之前小海夫妇就通过银行本票和转账支付的方式向代理人邓小庆支付了全部的房款，邓也出具了收据。而为了降低税费，小海夫妇接受了中介的建议，当天在房地产交易中心签署的买卖合同中将交易价定为177万元。也确实如中介一开始承诺的那样，在支付完全额房款后，两个债权人就撤销了房屋抵押登记，小海夫妇就领到了房产交易中心颁发的产证。

拿到这本产证后，小海夫妻就松了口气，认为之前的担心都只是自己的多虑，交易简直出奇的顺利和快速。

【办案过程】

因为是全装修房，在领到产证后，小海夫妇趁着国庆假期就搬了家，入住新居全家老小非常开心。可就在国庆假期结束的第一天，刚刚入住新房的小海就收到了来自南京市建邺区人民法院的传票，有一个叫任伟峰的人起诉了小海夫妇和该房屋的前房东金大中。根据任伟峰的诉状，小海夫妇才得知原来金大中于2012年7月向任伟峰借款80万元，金大中将其房屋及原始产权证书作为借款财产担保抵押物，并将房产证原件交给了任伟峰。但因为金大中迟迟没有还款，任伟峰就到房产交易中心调查该房产的情况，结果发现金大中在将房产证挂失补完新证之后已经将该房屋出售给了小海夫妇。任伟峰认为该房屋的市场价值远远高于该房屋的合同价，显然双方是为了债务恶意转移不动产，为了保护自己的债权，就起诉要求法院确认该房屋转让合同无效。

惊慌失措的小海夫妇通过亲友介绍找到了在上海执业的我，我在了解案情后，对案情做了分析，然后跟承办法官进行了第一次沟通，我认为原告所谓的抵押权因为未经登记，即在法律上不生效，因此作为前房东的债权人，原告并不具备本案的原告资格，法官也基本同意我的观点。但经法官多次与对方律师沟通之后，对方代理人坚持不肯撤诉。同时，法官告诉我金大中的文书都被退了回来，原来这个债台高筑的债务人已经跑路了。

该案在经法定程序公告送达之后，于2013年3月正式开庭审理，原告在庭审中坚持以合同价过低，房产证为补办等理由认为小海夫妇与金大中属于恶意串通，因此主张该合同无效。而我则主要从三方面来论证其合同有效的合理性和合法性，首先，被告之间并不相识，因为有换房的需要，一直通过中介在寻找合适的房源，最终系争房屋的交易就是通过南京林升房地产经纪有限公司居间完成的，小海夫妇和原房子产权人以及中介方三方有签订真实有效的房地产买卖居间合同。其次，小海夫妇尽到了一定的谨慎义务，查清了有关房屋交易的三个重要事项：1）原房子产权人虽没有到场，但当事人看过委托代理公证书原件，对于委托人身份有过了解核实。2）通过中介要求原房子产权人出示了婚姻情况证明和离婚证，核实该房屋无其他共有人，不侵害他人权益。3）当事人已经通过房屋产权证很清晰的了解该房屋上的抵押登记系被告一跟中国民生银行和江苏国融担保有限公司分别有210万和70万的债权，其代理人也表示房款将会还给两个债权人，撤销物权抵押登记，随后再办理交易登记。最后，通过实际的付款凭证证实了该房屋的真实交易价，因为是一次性现金支付所以低于市场价二十万左右完全在合理范围内。

法院审理后认为该买卖合同本身合法有效，在办理过户交易时，经房屋登记部门审核该房屋登记无他项权利后，依法办理了该房屋交易过户手续。该房屋的实际交易价为295万，尽管向有关部门办理该房屋产权交易时，以177万作为交易申报价格并行有关部门缴纳税收，而税收问题并非法院处理的范围，也不影响该交易的有效性。原告与金大中在借款时虽然约定房屋作为担保物，仅将其房屋所有权证交给原告保管，双方未能依照法律规定到房屋抵押登记部门依法办理抵押登记的相关手续，该以房屋所有权证交给原告保存的行为不发生抵押担保的效力，抵押权未生效；原告提供现有证据不能证实三被告之间在房屋买卖、交易时，具有违反法律的行为以及双方恶意串通并侵害他人利益的故意。所以，法院最终认定该买卖合同真实有效。

【所依据法规】

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国担保法》第38条之规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”。第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”

《物权法》 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。