而今，离婚率逐年递增。夫妻离婚分割财产时，房子成了双方必争之地。离婚房产分割纠纷主要有三种情形，本期专家围绕这三种情形，予以详细分析。

一、离婚时一方婚前贷款所购房屋产权的分割

案情简介：

小吴与小刘在恋爱期间，小吴看中本市某处一套90平方米的房屋，便以自己名义签订了房屋买卖合同，约定房屋总价为200万元。后小吴支付了首付款60万元并与银行签订贷款抵押合同，向银行按揭贷款140万元，贷款期限为20年。小吴与小刘结婚后，双方共同还贷，房子登记在小吴一人名下。没想到两年后小夫妻感情不合准备离婚。

此时这套房子已涨到了300万元。小吴认为，房子是自己婚前买的，产权证上也只有自己一个人的名字，故属于婚前个人财产。小刘认为，虽然房屋产权人登记为小刘，但婚后小夫妻共同还贷，因此房屋已转化为夫妻共同财产，离婚时应对半分割。

法律规定：

《婚姻法司法解释 （三）》第十条： “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

法官点评：

关于涉案房屋的法律性质，从购房资金来源分析，主要由三部分组成：一是小吴于婚前购房时缴纳的首付款及其个人结婚前偿还的贷款，所对应部分属于小吴婚前个人财产；二是小吴与小刘婚姻关系存续期间共同偿还的贷款，所对应部分属于夫妻共同财产；三是如果离婚时贷款尚未还清，则离婚后需要由取得房屋所有权的一方继续向银行偿还贷款，所对应部分不属于夫妻共同财产。因此，认定此类房屋的产权时，不宜简单认定为婚前购房者个人财产，也不宜全部认定为夫妻共同财产，而是要根据购房资金来源及其在全部房价款中所占的比例进行合理考量。

分割此类房屋时，法院一般需要查明以下事实： 1、房屋购买时的价款 （房屋总价及交易税费）； 2、首付款及占购房全款的比例； 3、按揭款本息数额； 4、夫妻共同财产还款本息数额及占全部房款和贷款利息的比例； 5、尚未归还的本息数额； 5、房屋的现值。在此基础上合理确定房屋的产权归属，然后确定取得产权一方需要向另一方支付的补偿款数额。根据 《婚姻法司法解释 （三）》第十条的规定，夫妻双方离婚时应首先对房屋协商处理，协商不成时，法院可以将房屋判归产权登记人所有并由其继续偿还银行贷款。至于未取得房屋产权的一方所获得的利益，司法解释以双方婚后共同还贷及对应的房屋增值为范围，并确立了适用 《婚姻法》第三十九条第一款的处理原则，即：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

二、离婚时夫妻与父母共同共有房屋产权的分割

案情简介：

陶某与女友施某、母亲张某共同向房产商购买本市某处商品房，约定房款100万元，其中20万元以公积金贷款方式支付。之后陶某作为借款人签订了 《住房公积金个人购房担保借款合同》，并将该房屋作为抵押物，其余80万元房款由张某支付。不久陶某与施某结婚，上述房屋交付后由陶某、施某与张某共同居住，产权也登记为三人共同共有。三年后陶某与张某离婚。在离婚诉讼中，因为该房屋涉及产权人之一张某的利益，故暂未作处理。现该房屋价值为200万元。施某认为，房屋登记为三人共同共有，故分割时应当按照均等原则处理，即自己享有三分之一产权的房屋折价款。

陶某与张某认为，房屋产权虽然登记在三人名下，但绝大部分的房款由张某出资，施某仅参与了小部分的贷款偿还，故应当按照各方出资比例分割该房屋。

法律规定：

最高人民法院关于贯彻执行 《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 （试行）第九十条： “在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”

法官点评：

涉案房屋系陶某、施某、张某共同购置，产权登记为上述三人共同共有，实际也由三人共同居住生活。因此上述三人对涉案房屋形成共同共有的法律关系。关于共同共有财产的分割请求权，根据物权法的规定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人原则上不得请求分割共有财产，只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。所谓共有的基础丧失，一般是指共同共有的解体和共同共有关系的消灭，如夫妻离婚、家庭成员独立分户、遗产分割等。现施某在与陶某离婚后要求分割房屋，符合 “共有的基础丧失”的情形。

至于施某应取得房屋折价款的数额，从最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 （试行）第九十条的规定分析，共有财产分割时，即不能完全按照等分原则进行处理，也不能完全按照共有人对共有财产的贡献大小进行处理，而是要综合各类情况加以确定，只有这样才符合公平合理原则，也有利于平衡共有各方的实际利益。具体而言，需要综合各方产权共同共有登记状况、房屋的增值情况、当事人对房屋的出资等相关贡献以及共同生活期间的婚姻家庭状况等因素，并适当考虑老人、儿童、妇女权益的保护，在此基础上酌情确定补偿款的数额。

三、离婚时夫妻与父母按份共有房屋产权的分割

案情简介：

刘某与江某系夫妻关系，婚后江某与母亲严某共同出资购得本市某处商品房，房价款为150万元。其中江某出资50万元，严某出资100万元。办理产权登记时，产权证上载明该房屋系江某与严某按份共有。现刘某与江某欲离婚，此时房屋的价值为300万元。刘某认为，这套房子自己也有份额，应首先将这套房子的一半产权作为刘某与江某的夫妻共同财产，再在该范围内进行分割。江某与严某则认为，产权证上并无刘某的名字，说明刘某当时放弃了房屋产权。故刘某无权分割这套房屋。

法律规定：

《物权法》第一百零四条：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

《婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。……

法官点评：

上述案例主要分析两个问题，一是涉案房屋如何确定江某与严某的份额，二是江某的份额系个人财产还是夫妻共同财产。

从涉案房屋的产权登记情况出发，江某与严某对该房屋形成的是按份共有的法律关系。就按份共有人的权利内容而言，一是按照其份额对共有财产享有占有、使用和收益的权利；二是按照份额对共有财产享有处分权。所谓份额，是指共有人对共有物所有权所享有的比例。关于份额的确定，物权法首先确定了由共有人自行协商的原则；当协商不一致或约定不明的情况下，按照出资比例确定；只有出资比例不能确定的情况下，才视为等额享有。现江某与严某未就各自份额进行约定，故应按购房时两人的出资额确定房屋份额，即严某享有三分之二的份额，江某享有三分之一的份额。

江某享有的份额系基于其出资额确定，该出资发生于江某与刘某的婚姻关系存续期间。鉴于江某和刘某之间并未就婚姻关系存续期间取得财产的所有权有过特别约定，因此涉案房屋的产权证上虽然没有刘某的名字，但江某的份额应作为夫妻共同财产进行分割。江某称刘某放弃房屋产权，理由难以成立。

（作者简介：韩峰，男，法学硕士，现任上海市第二中级人民法院民事审判第二庭审判长。）