近几年，随着住房制度的改革，涉及公房租售问题的纠纷日益突出。就目前情况来看，公房租售纠纷主要有四种情况，本期将围绕这四种情况，展开详细的介绍。

一、不享有购房资格的人无权主张公房出售合同无效

案情简介：

唐某与朱某系祖孙关系， 2000年11月，唐某与拆迁人签订 《房屋拆迁安置协议》，约定唐某原居住房屋拆迁，应安置人员为唐某及朱某分配本市某处公房一套，住房调配单显示新配住房人员为唐某及朱某，后该房由唐某承租。朱某早在1993年起就随母亲在外居住，当时亦表示将户籍留在房屋内仅为了等待动迁。动迁后，朱某户口亦未迁入新配住房内，而是直接迁到了母亲住处。 2008年4月，唐某与公房出售单位签订《上海市公有住房出售合同》，约定唐某购买该公房产权。后唐某登记为该房屋产权人。现朱某以其动迁时作为被安置人，唐某擅自购买公房产权侵犯其合法权益为由，欲主张 《上海市公有住房出售合同》无效，将房屋恢复成公有住房租赁状态。

法官点评：

从诉讼主体角度而言，有权起诉要求确认公房出售合同无效的人为出售人及有购房资格的人；而购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住人。唐某原房屋拆迁时，朱某虽被列为应安置人员及新配住房人员，但根据案例情况，其长期在外居住，动迁中时获得安置系因户籍一直空挂在原房屋内所致，且动迁后朱某户籍未迁入新配房内。故事实上朱某既非新配房的承租人，又非同住人，按规定不享有购房资格。公房出售单位与唐某签订 《上海市公有住房出售合同》时，符合相关的政策规定，该合同亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，应当确认合法有效。朱某的主张难以得到法律支持。

二、公房出售未经其他权利人同意的，出售合同应为无效

案情简介：

王甲和王乙都是张某的子女， 2003年王甲和张某所住的房屋动迁，分得本市某处公有住房，王甲实际居住，户籍亦在其中。 2006年张某与公房出售单位签订了 《上海市公有住房出售合同》，将该房屋产权买下，当时王甲在外地出差，对此并不知情。在 《家庭公有住房协议书》上，王甲的签名及印章均为王乙代签代刻。 2010年2月，张某与王乙签订 《上海市房地产买卖合同》，将该房屋转让给王乙，后王乙取得房屋产权。该房屋现由张某一人居住使用。王甲得知后，觉得张某未经其同意擅自买下房屋产权并以买卖名义将房屋赠与王乙，损害了自己的权益， 《上海市公有住房出售合同》和《上海市房地产买卖合同》应该无效。张某和王乙则认为，买卖是双方真实意思表

示，王乙也支付了房款。

法官点评：

王甲为系争房屋的被安置人之一，户籍一直在该房屋内且实际居住，对该房屋享有居住使用权，张某在购买公房产权时应征得王甲同意。但张某在与公房出售单位签订 《上海市公有住房出售合同》时，因王甲的签名及印章均由他人代签代刻，也没有充分证据证明王甲当时是同意购买公房的，故 《上海市公有住房出售合同》应当无效。 2010年张某与王乙签订 《上海市房地产买卖合同》时，王乙作为家庭成员之一，应当知道该房屋在动迁时为王甲及张某两人享有权利，张某转让该房屋可能会损害到王甲的权利。故王乙在购房时并非是善意买受人。

综上，张某与房屋出售单位签订的公有住房出售合同无效，出售单位应将房款退还张某，物业公司应恢复房屋的公房承租关系。据此张某与王乙之间的买卖合同也无法继续履行，王乙应将房屋产权恢复至张某名下，如果王乙确实支付张某房款的，张某应将该房款返还给王乙。

三、确定公有住房承租人变更的相关问题

案情简介：

徐先生为本市某处公房的承租人，徐先生及妻子赵女士、女儿小徐一家三口户籍在该房屋内并共同居住。2008年徐先生去世，该公房的租赁户名一直未变更。

去年，小徐瞒着赵女士向物业公司递交了 《公有居住房屋承租户名变更申请书》，在该份申请书 “共同居住人同意签章”一栏中，赵女士的名字由小徐代签，后该房承租人由徐先生变更为小徐。最近赵女士得知了上述情况，认为徐先生去世后，首先应由其和小徐协商确定公房承租人，且根据 《上海市老年人权益保障条例》，物业公司办理老年人住房变更手续时，应当面征求老年人的意见，故要求撤销小徐私自变更的行为。小徐表示当时就承租人变更问题已和赵女士协商一致。物业公司承认，其在办理变更手续时未征求赵女士本人的意见。

法官点评：

根据 《上海市房屋租赁条例》第四十一条第一款第 （二）项之规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同……案例中，原承租人徐先生去世时，与徐先生生前共同居住在该公房内有本市常住户口的人包括赵女士和小徐，从确定承租人的条件而言，该两人均可以要求继续履行租赁合同并成为新的承租人。

在确定承租人的步骤方面， 《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。根据上述规定，在赵女士和小徐都符合继续履行租赁合同的条件时，两人首先应当通过协商确定新的承租人，并在协商确定之后向物业公司申请变更租赁户名。在两人无法协商一致的情况下，作为出租人的物业公司应在两人之中指定一人作为承租人。

根据目前情况，赵女士否认自己曾同意将公房承租人户名变更为小徐，而小徐又未能证明其与赵女士已协商一致，物业公司也确认了在办理变更租赁户名手续时未征求赵女士本人的意见。因此，物业公司在未经核实的情况下，认为赵女士与小徐已就上述公房的承租户名变更事项达成一致意见，并作出准予变更承租户名的决定，有所不当。

四、原承租人出国定居并入籍，共同居住人有权申请变更承租人

案情简介：

秦甲为本市某处房屋承租人，共同居住人为秦甲的弟弟秦乙，二人户籍均在该房屋内。 2007年秦甲出国定居，并注销了在房屋内的本市常住户口，但该房屋的承租人并未变更，不久秦甲取得了外国国籍。自秦甲出国后，房屋租金就一直由秦乙支付。后秦乙向物业公司提出变更承租人申请，物业公司经过审核后同意了秦乙的申请。几个月前秦甲回国，发现承租人变更成了秦乙。秦甲认为，物业公司将房屋承租人变更为秦乙的行为应予撤销，仍应由自己作为该房屋的承租人。秦乙认为，秦甲的户籍已经注销，自己又长期居住该房屋，是实际居住人，有权利成为房屋承租人。

法官点评：

根据《上海市房屋租赁条例》第四十条及第四十一条的规定，公有居住房屋出租人应予变更承租人的情况主要包括以下几种：（1）公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致申请变更；（2）承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口共同居住人协商一致申请变更；（3）承租人死亡后，有本市常住户口的共同居住人协商一致申请变更。这里的“共同居住人”，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上 （特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

对于公有住房的承租人，如果自然死亡或离开本地迁出户口，包括迁往国外居住而注销户口的，其原有房屋租赁关系即告终止。上述案例中，秦乙与物业公司之间变更公房承租人的行为，是建立在秦甲为原承租人的户口已被注销，且秦乙又作为该房屋共同居住人的基础上，且目前秦甲已加入外国国籍，按规定亦不符合承租本市公有住房的主体资格，故物业公司为秦乙变更租赁户名的行为并无不当，秦甲的主张理由不能成立。

（作者简介：韩峰，男，法学硕士，现任上海市第二中级人民法院民事审判第二庭审判长。）