一、父母出资购房,产权登记在未成年子女名下时的房产权利归属

案情简介：

王先生和程女士结婚7年，有个5岁的儿子，去年一家人买了新房，在办理产证登记时，夫妻俩一商量，虽说一家人共同购房，但房子将来迟早是留给儿子的，索性现在产证上就写儿子一人名字。可最近王先生听朋友说，房屋产权以登记为准，产权证上写谁的名字，房子就归谁，这套房子他们夫妻没有份额。王先生和程女士开始后悔当时的草率，如果将来与儿子有矛盾，自己会不会“赔了夫人又折兵”？

法律规定：

《中华人民共和国物权法》第九条： “不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

法官点评：

登记是不动产物权享有和变动的公示方式，不动产登记应区分外部效力与内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，物权一经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。

夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素考虑，有时将房屋产权登记为未成年子女一人，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为该子女，发生纠纷时仍应考量夫妻双方在购房时的真实意思。本案中，王先生与程女士购房时的真实意思是将房屋作为三人共有财产，考虑到将来省却手续，才在产权证上写了未成年儿子一人姓名。从对内效力而言，该房屋仍为王先生一家三口的共有财产。

在上述情形下，有三点需要注意：一是购房时产生的债务，原则上由父母偿还。二是如果此后该房屋被出售，所得售房款亦不能改变其共有性质，应保留未成年子女享有的份额。三是如果日后需要处理房屋时，应首先从家庭财产中分出属于夫妻共同所有的部分后再分割，在处理时也可视情况调整未成年子女所得比例。

二、婚后一方父母为子女购房，产权登记在自己子女名下时的房产权利归属

案情简介：

张某与李某于2008年登记结婚，婚后小夫妻关系融洽，张某父母看在眼里，喜在心里。 2010年小夫妻商量买房时，老两口一口答应买房的钱由他们来出。房子买好后，产权登记在张某名下。当时李某也没多问，心想反正说好是给小夫妻的。哪知天有不测风云，现在两人感情出了问题，张某提出离婚，这套房子的归属成了各方关注的焦点。

张某的父母认为，房子是送给自己儿子的，和李某没关系。李某则认为，当时张某父母又没有明确表示只送给儿子，所以房子属于小夫妻的共同财产。

法律规定：

《婚姻法司法解释 （三）》第七条： “婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。……”

法官点评：

婚姻法第十八条第三款规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫妻一方的财产，应为夫妻一方财产。审判实践中，小夫妻婚后，由一方父母出资为子女购买不动产的情形较为普遍，基于中国传统家庭文化影响，父母出资时，一般不会特别以书面形式明确表示是赠与自己子女一方，而是直接将该不动产登记在了自己子女的名下。当小夫妻关系破裂时，对于房产究竟是夫妻一方个人财产还是夫妻双方共同财产争议较大。 《婚姻法司法解释（三）》第七条解决了这一问题，即规定婚后一方父母出于为自己子女购房的目的并将产权登记在自己子女名下的，该房屋视为父母对自己子女的赠与，为夫妻一方的个人财产。

我国不动产产权登记是物权归属和内容的重要根据，除非有证据证明登记错误，否则法律上即推定不动产登记人为不动产的权利人。父母为子女出资买房后，决定由谁作为登记人则较明显反映了父母对所出资购买房屋归属的真实意愿，因此，当父母为子女出资买房而将房屋登记在自己子女名下时，较合理的解释通常为父母具有将房屋赠与自己子女的意愿。结合本案情形，该房屋为张某父母对张某的赠与，应为张某一方的个人财产。

三、婚前双方父母出资购房，产权登记在双方子女名下时的房产权利归属

案情简介：

小杨和小马认识不久感情急速升温，谈婚论嫁近在眼前。两家父母一合计决定共同出资购买婚房，于是小杨家出100万，小马家出50万购置了一套二手房，办产证时写明小杨和小马共有。二人也很快领证并举办了婚礼。可婚后不久小夫妻就因性格习惯等原因闹得不可开交，离婚难以避免。而此时房价涨了近一倍，房子的归属给这对本想好聚好散的新人蒙上了一层阴影。

按照小杨的说法，房产证上名字虽是两个人，可大部分钱是男方出的，房子分割时自己应享有三分之二份额。小马却认为，产权证上未写清两人份额，房子应按夫妻共同财产对半分割。

法律规定：

《婚姻法司法解释 （二）》第二十二条第一款： “当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

法官点评：

本案中双方父母的出资行为发生在子女结婚前，其目的往往是为促成自己的子女早日成婚，且并没有将出资赠与对方子女的明确意思表示。因此，此时双方父母即使是为双方子女购置房屋出资的，该出资也应当认定为对自己子女的个人赠与。虽然 《婚姻法司法解释 （二）》第二十二条第一款明确的仅是婚前双方父母出资的归属，并未涉及所购置房屋的产权归属问题，但既然出资认定为对自己子女的个人赠与，那么双方子女用该资金购房行为也应等同于个人出资。无论此后其是否缔结婚姻关系，都应视为子女双方按各自出资份额共有该房屋所有权。

当产权登记在双方名下时，如果仅约定为共有而未明确是按份共有或共同共有的，根据 《物权法》第一百零三条规定： “共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”由于共同共有一般是基于特殊的共同关系 （夫妻关系，家庭成员关系等）产生，双方子女在结婚前尚不具有家庭关系等因素，在此情形下，其不具备法律上认可的上述特殊的共同关系，其对于房屋的共有也只能是按份共有。同理，房屋增值部分也相应按照出资比例在双方之间合理分配。

四、双方父母出资购房，产权登记在一方子女名下时的房产权利归属

案情简介：

小张和小王结婚一年就怀上了宝宝，两家父母决定用各自积蓄为小夫妻买套房子以便互相照料。于是小王的父母出资120万元、小张的父母出资80万元买了套二手房。当小张提出产权做在她名下时，小王父母想反正一家人写谁名字都无所谓，便一口答应。哪知宝宝出生后，小夫妻为生活琐事矛盾渐生。此时小王父母开始后悔当初的决定。虽然产证上只写了小张的名字，可自己毕竟出了大部分房款，当时也从未表示过出资是送给儿媳的，如果小两口离婚，无论如何儿子也是有份的。

法律规定：

《婚姻法司法解释 （三）》第七条第二款： “由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

法官点评：

现实生活中，一方父母出资后，虽然表面上将不动产产权登记在另一方名下，但究其原因，既有同意赠与另一方的情形，也有可能是为了登记方便或符合各地的购房政策要求的考虑。如果仅根据不动产登记在另一方名下这一事实，就认定一方父母的出资视为对另一方的赠与，可能导致产权登记与出资真意不符，对于为子女购房出资倾注毕生积蓄的一方父母而言，合法权益难以得到保障。因此，在处理前述纠纷时，先要探究双方父母在出资时真意，如双方对产权归属有约定的，按约定处理；如无特殊约定，从平衡双方父母利益的角度出发，小王父母的出资应认定为是对小王的赠与，小张父母的出资应认定为是对小张的赠与，即小张的份额为 40％，小王的份额为60％，从而达到双方对该不动产按份共有的效果。

需要说明的是， 《婚姻法司法解释 （三）》在认定双方父母出资购买的不动产登记在一方子女名下时，没有区分该出资是发生在婚前还是婚后。这是因为父母在子女结婚前出资购买不动产的意图是促使子女早日缔结婚姻关系。 《婚姻法司法解释（二）》第二十二条也明确，婚前双方父母的出资一般应分别认定为对自己子女的个人赠与，在此前提下，双方用该赠与出资购买不动产，形成的亦是按份共有关系。

（作者简介：韩峰，男，法学硕士，现任上海市第二中级人民法院民事审判第二庭审判长。）