争议焦点

杨大爷三十几年前就与女婿签订《房屋绝卖契约》，内容为二人就杨大爷将房屋以2500元的价格出售给女婿达成合意，并且列明相关款项已经交付。然而多年来始终未办理产权过户手续，该套房屋从换产证到拆迁，始终登记杨大爷为权利人。后杨大爷和妻子以及女儿女婿相继去世，两老人的其他继承人请求将拆迁后获得的两套房屋作为遗产进行分割，女儿女婿的继承人却主张房子早已不是老人的遗产，两套房屋的权利归属到底应该如何认定呢？

    诉讼请求

杨老大、杨老二、杨老三将赵丙、孙某诉至法院，要求：

一、依法确认某房屋经产权调换后的502房屋和309房屋的拆迁安置利益属于杨大爷、孙老太的遗产范围；

二、依法分割502户房屋的拆迁利益；

三、依法确认309房屋归三原告所有。

法院查明

被继承人杨大爷和孙老太共有子女四人。杨老四与老赵系夫妻，二人生育一子赵丙，妻子为孙某。杨老四曾与前夫生育一子，老赵曾与前妻生育两子。杨大爷于1995年10月8日死亡，孙老太于2014年11月14日死亡，杨老四于2009年5月22日死亡，老赵于2014年7月10日死亡，老赵的父母均早于其去世。

1986年5月21日，杨大爷与老赵签订《房屋绝卖契约》一份，载明：“房产人杨大爷将原未拆迁的房屋卖价2500元，老赵已经将钱款如数交给杨大爷，杨大爷也已将房产证交给买方老赵，经双方一致确认，恐口无凭特立字约为证。”之后签名有“卖房产人：杨大爷，买房产人：老赵，见证人：张三、李四”。

1999年12月9日，杨大爷以被拆迁使用人的身份签订《拆迁置补偿协议》，杨大爷为被拆迁所有人，杨老四为使用人，补偿形式为产权调换，在册4人，安置4人，安置地点为案涉309房屋和502房屋。在册和安置的4人经查证为杨老四、老赵、儿子赵丙和儿媳孙某。

孙老太于2012年3月16日留有代书遗嘱，载明：“我有三女一子，杨老四是我的养女，已经病故，杨老大、杨老二都在某县城居住，近几年我居住在儿子杨老三的家里，这些年我双腿病情又转重，生活全靠儿子杨老三一家照料。长期以来大女儿和二女儿也定期来看望我，对于他们的孝心我十分感激。我决定，在我去世以后，将我个人财产即案涉拆迁房屋无偿地赠与儿子杨老三所有。我的后事，也由儿子杨老三料理。”

一审判决

一审法院认为，被告赵丙提交了杨大爷与老赵签订的《房屋绝卖契约》，认为该房屋已由杨大爷绝卖给老赵，原告不予认可。法院注意到，在（2010）北民五民初字第1046号案件对孙老太的询问笔录中，契约方主要当事人之一孙老太并不认可房屋买卖的事实。而在开庭笔录中，出庭作证的李四证明契约上包括签名的所有文字均由李四书写。故根据当事人提交的现有证据及目前能够查明的事实，不能充分证明契约确定得到了杨大爷、孙老太的确认，属于有重大瑕疵，且除《房屋绝卖契约》对房屋对价的叙述，并没有其他证据能够证明老赵支付了约定的房屋对价。另外，原房屋曾于1989年3月29日申请青岛市私有房屋所有权换证业务，换证后权利人仍为杨大爷，至1999年12月9日该房拆迁安置，被拆迁所有人也是杨大爷，可以看出，契约相对人一方并没有履行契约的意思表示，另一方也没有积极维护自己权益的行为，现杨大爷、孙老太、老赵、杨老四均已去世，以现有证据认定《房屋绝卖契约》有效过于牵强，达不到证据的高度盖然性证明标准的程度，故法院认定原房屋系杨大爷、孙老太的夫妻共同财产。

根据当时的规定，申请增加安置面积后的人均控制标准4人以上（含4人）户人均为10㎡。据此，安置的房屋面积中，杨老四、老赵、赵丙、孙某因户口安置原因，每人安置为10㎡。另根据该房安置补偿协议载明，超面积12.21㎡，按1520元／㎡投资，共计18559.20元，该款由杨老四交纳，故该12.21㎡属于杨老四、老赵的共同财产。因此原房屋经拆迁安置后的502户建筑面积共计113.10㎡，其中杨老四、老赵共有32.21㎡、赵丙、孙某各有10㎡，其余的60.89㎡为杨大爷、孙老太的遗产。

由于被告未能提交有效证据推翻遗嘱，孙老太所留遗产应按照遗嘱继承处理。根据上述继承原则，经核算，杨大爷的拆迁权益由原告杨老大、杨老二、杨老三与被告赵丙、孙某等按份共有，其中，杨老大的份额为5.38%、杨老二的份额为5.38%、杨老三的份额为41.92%、被告赵丙的份额为20.13%、孙某的份额为8.84%、其余继承人的份额为18.35%。

案件审理过程中，法院注意到，原告杨老大、杨老二、杨老三自2010年7月开始继承诉讼，历经10数年，使本应关系密切的家庭关系变得势同水火。而根据上述按份共有的继承方案和份额，又会出现矛盾双方共有一处房屋的情况，使下一步拆迁权益的实现以及房屋的管理使用变的困难重重，不利于纠纷的解决。根据《继承法》的规定，遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。结合该规定，为达到案件审理的法律效果和社会效果的统一，兼顾本案的具体情况，法院决定，由原告方和被告方对安置的两套房屋的拆迁权益分别共有。

判决如下：

一、309户房屋的拆迁权益由原告杨老大、杨老二、杨老三按份共有，其中，杨老大的份额为9%、杨老二的份额为9%、杨老三的份额为82%。

二、502户的拆迁权益由被告赵丙、孙某以及其他继承人按份共有，其中赵丙的份额为45.65%、孙某的份额为18%、其余继承人份额为36.35%。

（2021）鲁0203民初11505号

上诉理由

赵丙、孙某不服一审判决，上诉理由如下：

首先，一审判决事实认定不清。涉案房屋系1999年被青岛市棚户区改造指挥部拆迁所得，但因被拆迁私房在拆迁时因杨大爷已于1986年将其卖给老赵，该房屋权属已转归老赵所有，因此，涉案二处拆迁安置房屋已不属于杨大爷和孙老太的遗产范围。对此，上诉人举证了1986年5月21日，杨大爷与老赵签订的《房屋绝卖契约》。按照民事诉讼法证据规则，在上诉人完成举证后，否定该证据法律效力的举证责任依法转由被上诉人承担。本案，被上诉人对上诉人提交的上述证据，没有提供任何有效的反驳证据，也未依法提出鉴定申请，只是单方进行了不予认可的苍白无力的矢口否认。一审法官则扩大使用了独立心证、自由裁量的司法权力，依自认为的证据“瑕疵”，否定证据效力，于法无据，事实认定不清。上诉人分析可能：一审法官更多的采信了被上诉人代理人庭审中的对该《房屋绝卖契约》的抗辩理由。

其次，关于《房屋绝卖契约》的捺印问题，上诉人已经明确表示《房屋绝卖契约》内容为见证人李四书写，但手印为各人分别捺的，因为杨大爷和见证人张三不会写字，而被上诉人认为真实的情况是，杨大爷是济宁师范的毕业生，张三是黄埔军校最后一期毕业生，不会写字显然与事实情况不符，但对此观点，被上诉人及其代理人并没有举证证明。也就是说，被上诉人就是当庭信口一说，一审法官就信了！关于杨大爷的真实文化水平，有据可查的是：从被上诉人提交的证据中，杨大爷在其个人《职工登记》表中，文化程度一栏记载：其自报添为“现有：小学五年；原有：小学二年”，并非被上诉人口中的师范毕业生。

答辩意见

杨老大、杨老二、杨老三辩称：

首先，从合同之债的构成要件来讲，《契约》属于“合同”类别，根据“合同”成立和有效的构成要件，只有合同双方当事人签字认可后方可成立和有效。但案涉《契约》的所有文字，包括买卖双方的签字均为见证人李四一人打印或书写，该证据不符合合同成立和有效的法定构成要件，所以，单从有效证据的形式要件推断，该契约的真实性存疑。据此，被答辩人并没有完成反驳答辩人诉讼主张的举证义务和证明责任，应当承担“民诉法”规定的举证不能的法律后果。

其次，从物权的公示属性来讲，案涉标的物为不动产，不动产的物权标志为产权证或登记为法定要件。案涉纠纷诉诸法院时，其不动产的登记所有人和产权证的标注人仍然是杨大爷，被答辩人辩称案涉房屋属于他人物权没有事实和法律根据。

再次，从案涉诸多证据存续时间推定，必有一假。如被答辩人提交的《契约》形成时间为1986年5月21日，而案涉房屋换发新的房产证时间为1989年3月29日，假如《契约》客观真实存在，按照一般正常理性人对物权的重视程度，不可能债权人在已有债权应该转化成物权的近三年时间里，漠视自己的权利实现；更不可思议的是，自《契约》形成的86年至房屋拆迁的99年，历经13年之久，案涉房屋产权并没有予以变更，该待证事实不符合民间习惯，更有悖于“日常生活经验法则”。由此也推定《契约》的虚假性。

最后。从权利人的真实意思表示推断，权利人孙老太作为涉案房屋的权利人之一，于2012年4月25日在市北法院（2010）北民五初字第1046号案件中对其的询问笔录、其本人在2012年3月16日立的遗嘱以及出具的声明多次明确表示“房屋没有卖”“本人与杨大爷从未放弃过所有权，也未做出过弃权、绝卖、赠与……等权力处分行为”，其本人并不认可房屋买卖的事实。故一审法官依照法定程序，全面、客观地审核了双方提交的证据，结合了案涉房屋一直登记在杨大爷名下的客观事实及其他相关事实，对被答辩人提交的《房屋绝卖契约》有无证明力和证明力大小进行了判断。并根据《民诉法解释》第108条的规定，认定被答辩人提交的证据达不到高度盖然性或可能性，无法证明《房屋绝卖契约》系真实有效的事实，且一审法官公开了判断的理由和结果，是正确运用自由心证，实施法官自由裁量权的结果。综上所述，答辩人有理由怀疑该《房屋绝卖契约》是虚假的，伪造的。而一审法院认定《房屋绝卖契约》无效，认定该房屋属于杨大爷与孙老太的夫妻共同财产，由该房屋拆迁安置所得的两处房屋属于杨大爷与孙老太的遗产范围并无不当。

二审判决

二审审理过程中，法院向双方上诉人询问关于是否对《房屋绝卖契约》笔迹、捺印形成时间以及杨志成签名处捺印真实性进行鉴定的意见，上诉人赵丙、孙某申请对上述事项进行鉴定，上诉人杨老大、杨老二、杨老三对上述事项进行鉴定提出异议，拒绝配合鉴定。

另查明，二十世纪八十年代，杨大爷与孙老太已将户口全部迁回山东省博兴县，并从青岛返回博兴县居住，之后，分别于1995年、2014年在老家逝世。原房屋拆迁之前由杨老四和老赵一家实际居住使用，并控制房产证。上述事实有（2010）北民五初字第1046号庭审笔录、当事人陈述、户口身份证明等在案证据予以证明。

本院认为本院认为，本案系继承纠纷。本案二审争议的焦点问题为：案涉原房屋拆迁时，该房屋的所有权归属。对此，本院分析如下：

首先，关于案涉《房屋绝卖契约》是否真实。根据民事证据规则，该《房屋绝卖契约》系原件，上有房屋买卖当事人及见证人的捺印，且张三、李四作为房屋买卖见证人，其在（2010）北民初字第1046号案件庭审中的证言能够对《房屋绝卖契约》形式与内容真实予以佐证，故该《房屋绝卖契约》应被推定为真实。杨老大、杨老二、杨老三对《房屋绝卖契约》真实性不予认可，但对《房屋绝卖契约》中笔迹与捺印形成时间以及杨大爷签字处捺印真实性是否启动鉴定提出异议，拒绝配合鉴定，亦不能提供其他证据对《房屋绝卖契约》的形式与内容予以否定，其质证意见本院不予采纳。

其次，关于房屋买卖契约是否有效。杨老大、杨老二、杨老三在本案中提交《声明书》一份，主张孙老太对杨大爷与老赵之间房屋买卖不知情。本院认为，二十世纪八十年代，孙老太、杨大爷已将户口迁回博兴县并准备返回博兴县居住，对于在青岛遗留房屋如何处理的问题，孙老太作为理智健全的正常人，理应予以关注并了解相关情况，根据见证人的证言，杨大爷、老赵及相关见证人协商制作《房屋绝卖契约》时，孙老太在场，并让杨大爷全权代表卖房事宜，再结合孙老太与杨大爷从青岛返回博兴老家居住后，直至杨老四去世以前，长达20多年的时间里，孙老太并未对房屋主张权利，可以推定孙老太当时对房屋买卖知情并未反对，其事后否认不影响房屋买卖契约效力。另经本院审查，上述房屋买卖并不存在违反法律、行政法规强制性规定以及其他无效民事行为的事由，应当认定具有法律效力。

再次，关于房屋买卖契约是否履行。本院认为，由于事隔年代久远难以还原整个房屋买卖履行过程全貌，就目前查明的事实来看，《房屋绝卖契约》中记载“卖价2500元，如数交给杨大爷，杨大爷已将房产证交给买方老赵，经双方同意，房产一切问题全部同意”，上述内容系对买卖双方履行房产证及房屋价款交付事实的记载，结合杨大爷从青岛返回博兴老家居住后至去世前并未主张房屋权利或对房屋买卖契约履行提出异议，以及杨老四、老赵一直居住使用房屋并控制房产证的事实，可以认定买卖双方之间存在履行房屋买卖契约的事实，杨大爷在离开青岛返回博兴县之前已将房屋交付杨老四、老赵具有高度盖然性。

最后，关于房屋权属是否变动。《民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，案涉房屋买卖行为发生于二十世纪八十年代，根据当时法律政策，办理私有房屋过户登记手续系国家对私有房屋进行行政管理的方式，并非买方取得房屋所有权的生效要件。故按照《房屋绝卖契约》，杨大爷已将房屋及产证交付杨老四、老赵管理、控制、使用，杨老四和老赵已取得房屋所有权。案涉房屋在1989年更换房产证时未变更登记、1999年房屋拆迁协议中“被拆迁所有人”一栏仍记载杨大爷名字，并不影响案涉房屋权属变动的效力。

综上，案涉原房屋拆迁时，该房屋的实际所有权人应为杨老四和老赵，一审判决对此确权不当，本院予以纠正。该房屋拆迁后，根据相关拆迁政策安置的两处房屋不属于杨大爷与孙老太的遗产。

判决如下：

一、撤销一审判决；

二、驳回杨老大、杨老二、杨老三的全部诉讼请求。

(2022)鲁02民终16104号