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胡珺律师
胡珺律师
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《上海法治报》专栏律师

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恋人分手 假意抵押的房屋如何要回

日期: 2014-11-25     作者:胡珺律师     来源:本站原创

【基本案情】

陈晓是个七零后上海姑娘,2009年在工作中结识了比她小五岁的山东籍小伙子张亮,两人很快确定了恋爱关系,张亮还搬到陈晓家中同居。为了改善两人的经济条件,后来陈晓从单位辞职做起了服装生意,但是因为批发服装需要陈晓急需几十万的资金周转,经身边做生意的朋友出主意,陈晓打起了她和父母共同居住的唯一一套老房子的主意。想拿这套房屋以虚假买卖的方式过户,从银行办理贷款的方式筹到做生意的资金,当然为了将来能将房屋顺利要回来,“买家”必须是个可靠的人。陈晓就找了自己的恋人张亮,张亮因为自己比较穷,也帮不了女朋友什么忙,他觉得这个是个好主意,就满口答应了。于是陈晓就通过房地产买卖交易的方式将房屋过户到了张亮名下,并顺利的从银行拿到了30万元房屋抵押贷款,因为这30万元是由陈晓占有并使用,所以从一开始张亮名义的还款的银行卡也一直在陈晓名下,由陈晓每月按时偿还银行贷款。自己和父母居住的房屋变成了男友的名字,多少有些不安,陈晓当时也算留了个心眼,跟张亮签了个很简单的协议,大意是“银行借款陈晓使用了,房屋有权在20114月要还来。”事实上,房屋过户没多久,张亮就回了一次老家,在未告知陈晓的情况下与他人登记结婚,等20102月,张亮的妻子赶到上海找到陈晓与其大吵一番后,陈晓和张亮的关系也就彻底破裂了,而张亮很快辞去上海的工作回了老家。这段感情变化给陈晓造成很大的伤害,生意做的也是差强人意,因为一时凑不齐全额还贷款的钱,房屋变更回来的事也就耽搁了下来。又过去几年,到2014年春天,陈晓终于凑齐了还剩余房贷的钱,也通过朋友好不容易联系到了张亮。可此时的张亮已经有了变化,没有向分手时答应的会随时配合办理过户手续。他虽然没有明确拒绝但总是拖拖拉拉,含含糊糊,始终也没有到上海来。20148月,陈晓的母亲突然被诊断为癌症,老人在此时更加为自己居住的却在他人名下的老房子而忧心忡忡。为了让母亲安心养病,又没有办法调动前男友到上海来办理变更手续的陈晓值得找律师通过法律途径来要回自己的房屋了。

【办案过程】

     在接受陈晓的委托后,作为代理律师我们认真的分析了案情,发现要实现房屋重新回到陈晓的名下有两个的法律关系和提出诉请的方向。一个是我们从物权的角度认为,房屋的形式登记与实质持有人不符,通过物的确权的方式要求房屋归到实际所有人陈晓名下。另一个是从买卖合同的角度,从房屋买卖的真实目的与实质目的不符的角度,要求确认双方在2009年用以实现房屋交易的买卖合同为无效,合同无效后,一切回复原状,贷款由陈晓归还,房屋也重回到陈晓名下。在法律上应该都行得通,但合同无效的法院诉讼费按合同价来收取,一套房屋的合同价少说也要百万。而我们以确权为由起诉到长宁法院是,法院根据案由仅收了80元的诉讼费,替当事人省下不小的诉讼成本。

     在法院审理之后,被告张亮倒是积极应诉了。在证据确凿的情况下,他也没有否认当初房屋买卖的真实意图是为了骗取银行贷款的真实情况,也同意办理过户。仅对当初恋爱期间,陈晓曾接受过他2万元赠与的钱款提出了归还的要求。在法院的调解下,很快达成了协议,由陈晓补偿张亮一万四千元,向第三人贷款银行偿还剩余20余万元的贷款,张亮于十日内协助办理房产过户手续。房屋很快回到了陈晓名下,陈晓和其父母多年来提着的心也终于可以放下了。

【法律条文与律师建议】

本案中,虽对房屋进行过户,但是双方并未实际履行房屋买卖合同,买方没有支付价款,卖方也没有实际交付该房屋,同时卖方陈晓一直在偿还银行贷款,此类买卖合同只要举证适当,一般会被法院判决无效。因为根据合同法第五十二条,合同当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,或者以合法形式掩盖非法目的,合同无效。本案中陈晓和张亮实现串通共谋,通过签订虚假房产买卖合同的方式掩盖非法套取银行贷款的真实目的,违反了商业银行《贷款通则》的规定,损害了商业银行和周某的利益,依照上述法律规定合同也应属无效。

但是本律师再次提醒各位,即使双方有明确的书面协议,说明当初的房屋买卖是假的,也不能完全保证卖房人的自身权利。”在通常情况下,套贷者往往会选择自己的亲属、朋友来签订假的买卖合同,以为这样不会出什么问题。然而,假意出卖人很可能因假意买受人的原因导致事态发生变化,如有些买受人会经不起巨额利益的诱惑,试图“假戏真做”,到期拒不返还房屋;有些买受人会向他人出售或再次抵押借款,在这种情况下,如果房子已经被过户,且对方支付了全部房款,最初的“卖房人”很可能无法再要回房产。此外,不要以为风险只在假卖人一方,假买人也是有可能承担风险的。如果有人将房屋假卖给你,让你以你的名义申请银行贷款,但款项由他使用,也由他归还,你有没有风险?答案当然是有,如果他资金上出现问题,无力还贷,银行势必向你追债,这时你将承担巨大的个人信用风险。

在获得银行贷款解了燃眉之急的同时,也给自己的财产安全留下了隐患。即便最后经过法院的判决拿回了自己的房屋,也无法避免诉讼,给自己添加负担。

另外,需要说明的,这样的行为可能还存在刑事上的风险。买房人和借款人合意共谋,通过"假按揭"骗取银行贷款的行为直接对应的罪名就是贷款诈骗罪。根据刑法通说,贷款诈骗罪是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。本案中,虽然贷款人是张亮,但实际获得、处分甚至还款的都是陈晓,因此陈晓是实质贷款人。幸好陈晓有按时积极的还贷,这可以说明其不具备非法占有的故意。如果其具有非法占有为目的,或事后没有还贷的行为,就会涉及贷款诈骗罪。

 

 

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关于胡珺律师


盈科(上海)律师事务所合伙人

上海市律协民法委员会委员

上海开放大学授课讲师

《上海法治报》专栏律师

上海离婚律师网首席律师

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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