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胡珺律师
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为获资金 房产卖给男友套贷款 恋人分手 低成本诉讼终赎回房

日期: 2014-12-05     作者:胡珺律师     来源:法治报

□北京盈科(上海)律师事务所胡珺

由于做生意欠缺资金,“70后”的上海姑娘陈小悦在“高人”的指点下,将主意打到了和父母共住的房产上。通过将房子“卖”给男友,顺利获得了30万元银行贷款。
    然而当男友成了“前男友”时,要讨回房子就没那么容易了……

辞职下海
    无奈资金不够

陈小悦是个“70后”的上海姑娘,2009年在工作中结识了比她小5岁的外地小伙张伟强,两人很快确定了恋爱关系,张伟强还搬到陈小悦家中,过起了出双入对的同居生活。
    由于张伟强收入不高,为了多挣一点钱,陈小悦从单位辞职做起了服装生意。然而万事开头难,做生意需要的初始资金一下就把陈小悦给难住了。能拿出来的钱已经倾囊而出,男友张伟强和自己的父母都没有什么积蓄,根本指望不上。
    正在愁眉不展之际,有做生意的朋友给陈小悦出了个主意——通过买卖房屋,可以筹到资金救急。
    可是问题随之而来,陈小悦只有一套同父母合住的老房子,如果卖掉房子,一家人到哪里去住呢?
    然而朋友指点道:你根本不需要真的卖掉房子,只需要找一个可靠的人,通过签订购房合同并向银行贷款,套取几十万元的资金。当然,房子是必须依照合同过户到对方名下的,同时房子也会被银行设定抵押。
    要找可靠的人,陈小悦首先便想到了自己的男友张伟强。

虚假交易
    套取银行贷款

由于张伟强收入微薄,对女友的生意一点也帮不上忙,听说有这么一个方法可以弄到资金,而且自己又没有任何风险,很爽快地就答应了。
    于是,陈小悦和男友签订了一份二手房买卖合同,并向银行申请了30万元贷款。在贷款获得审批通过后,她便将房子的产权变更到了张伟强名下。
    至于张伟强用于归还贷款的银行卡,此后也一直由陈小悦持有,并由她按时归还贷款。
    虽说“买房”的是自己的男友,但在陈小悦的要求下,双方还是写了一份简单的协议,大意是银行贷款由陈小悦使用,房屋所有权将来要归还陈小悦。张伟强也满口答应,将来随时可将房屋变更回陈小悦名下。

感情生变
    关系一刀两断

果然,此后事情的发展证明了陈小悦留一个心眼还是正确的。
    自从陈小悦投身商海之后,一心便扑在经营服装生意上,和男友的感情随后也起了变化。
    感到遭受冷落的男友张伟强随后回了趟老家,并在那里结识了一个新女友,两人感情迅速升温,很快就办理了结婚登记。
    这一切,陈小悦起初还一无所知。直到张伟强回到上海后,生活中又突然多出了这么一个“第三者”,陈小悦才有所察觉。
    很快,正牌妻子赶到上海,和陈小悦大吵了一架,同时向她摊了牌。原本冒很大的风险辞职经商,就是为了改善家庭今后的生活,可男友非但不支持理解,还偷偷跟别人结了婚,这让陈小悦伤心欲绝。
    经历了这一场风波后,陈小悦决定割断这段感情,重新开始自己的生活。

筹够资金
    想要赎回房子

两人正式分手之后,张伟强很快辞职回了老家,而遭受情伤的陈小悦生意也做得并不顺利。如果想赎回房子,就需要先还清银行贷款,这笔钱是她一时无力支付的。于是,她只能继续住着前男友名下的房子。
    到了2014年春天,陈小悦终于凑齐了归还剩余房贷的钱,也通过朋友好不容易联系到了张伟强。
    可此时的张伟强早已翻脸不认人了,不愿意配合办理房屋过户手续。他虽然没有明确拒绝,但总是拖拖拉拉、含糊其辞,始终也没有到上海来。
    2014年8月,陈小悦的母亲突然被诊断为癌症,老人在此时更加为自己的房子没有讨回来而忧心忡忡。
    为了让母亲安心,陈小悦只得找到我,寻求通过法律途径要回属于自己的房子。

慎选案由
    节省诉讼成本

接受陈小悦的委托后,作为代理律师我们认真的分析了案情,发现要实现房屋重新回到陈小悦的名下,有两条法律途径。
    一个是从物权的角度,主张房屋的形式登记与实质持有人不符,通过物权的确权方式,要求房屋归还到实际所有人陈小悦名下。
    另一个是从买卖合同的角度,以房屋买卖的真实目的与实质目的不符为由,要求确认双方在2009年签订的买卖合同无效。合同一经确认无效后,一切就应回复原状,贷款由陈小悦归还,房屋也重回到陈小悦名下。
    这两条路在法律上似乎都行得通,因此最终选择哪个途径就需要费一番斟酌了。
    通过仔细评估,我们认为从诉讼目的的实现来看,两种途径的差别并不大。
    然而从当事人的诉讼成本来看,则有很大的差别。因为合同无效之诉,诉讼费是按照合同价来收取的,一套房屋的合同价在百万元以上,相应的诉讼费就可能过万元。
    为此,我们最终决定以确权为由起诉到法院,法院根据案由仅收了80元的诉讼费,仅仅一个案由的选择,就替当事人省下不小的诉讼成本。

达成调解
    顺利要回房产

在法院审理之后,被告张伟强倒是积极应诉了。在证据确凿的情况下,他在法庭上没有否认当初房屋买卖的真实意图是为了骗取银行贷款,也表示同意办理过户。仅对当初恋爱期间,陈小悦曾接受过他2万元赠与的钱款提出了归还的要求。
    在法院的调解下,双方很快达成了协议,由陈小悦补偿张伟强1万余元,向贷款银行偿还剩余的总计20余万元贷款,张伟强于十日内协助办理房产过户手续。
    在支付了上述钱款后,房屋很快回到了陈小悦名下,陈小悦和父母多年来提着的心也终于可以放下了。

虚假交易
    合同本属无效

本案中,虽对房屋进行了过户,但是双方并未实际履行房屋买卖合同,买方没有支付价款,卖方仍旧继续居住,没有实际交付该房屋,同时由卖方偿还银行贷款,此类买卖合同只要举证适当,一般会被法院判决无效。
    因为根据《合同法》第五十二条,合同当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,或者以合法形式掩盖非法目的,合同无效。
    本案中陈小悦和张伟强串通共谋,通过签订虚假房产买卖合同的方式掩盖非法套取银行贷款的真实目的,违反了商业银行《贷款通则》的规定,损害了商业银行的利益,依照上述法律规定合同也应属无效。

弄虚作假
    法律风险巨大

但需要提醒的是,即使双方有明确的书面协议,说明当初的房屋买卖是虚假的,也不能完全保证卖房人的利益。
    在通常情况下,套贷者往往会选择自己的亲属或朋友来签订假的买卖合同,以为这样不会出什么问题。
    然而,有些买方经不起巨额利益的诱惑,试图“假戏真做”,到期会拒不返还房屋。
    有些买方会向他人出售房子,或再次抵押借款,在这种情况下,如果房子已经被过户,且对方支付了全部房款,最初的“卖房人”很可能无法再要回房产。
    此外,不要以为这样操作的风险只在卖方,买方其实也是有风险的。如果有人将房屋假卖给你,以你的名义申请银行贷款,但款项由他使用和归还,一旦他资金出现问题无力还贷,银行势必只会向你追债。
    因此,在还贷的长期过程中都存在信用受损的风险。

骗取贷款
    涉嫌刑事犯罪

最后需要说明的是,这样的行为可能还存在刑事上的风险。
    买房人和借款人合意共谋,通过“假按揭”骗取银行贷款的行为,直接对应的罪名就是贷款诈骗罪。
    贷款诈骗罪是指以非法占有为目的,编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法,诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。
    本案中,虽然贷款人是张伟强,但实际获得、使用甚至还款的都是陈小悦,因此陈小悦是实质贷款人。幸好陈小悦始终按时还贷,这可以说明其不具备非法占有贷款的故意。如果其有非法占有的目的,或者事后因为种种原因无力还贷,就很可能会因为涉嫌贷款诈骗罪被追究刑事责任。
    而一旦涉罪,由于买卖双方事先共谋串通,基本会按照“共犯”论处。
    (文中人物为化名)

骗取银行贷款涉嫌犯罪

《刑法》第一百九十三条规定:有下列情形之一,以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额较大的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处二万元以上二十万元以下罚金;
    数额巨大或者有其他严重情节的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金;
    数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产:
    (一)编造引进资金、项目等虚假理由的;
    (二)使用虚假的经济合同的;
    (三)使用虚假的证明文件的;
    (四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的;
    (五)以其他方法诈骗贷款的。《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第五十条规定:以非法占有为目的,诈骗银行或者其他金融机构的贷款,数额在二万元以上的,应予立案追诉。

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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