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胡珺律师
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律师提醒:借名买房可能落空

日期: 2013-12-23     作者:胡珺律师     来源:本站原创

据《北京晚报》报道,北京青年孙晓鹏到了适婚的年龄,谈了几个女朋友都因为没房吹了。姑姑孙明蕊为了侄儿有个稳定的生活,将自己在加拿大做生意时积攒的98万元汇给孙晓鹏供其买房,但双方签订了《借名买房协议书》,约定孙晓鹏只有居住权,无权出租、出售或进行其他处分。
    孙晓鹏随后在北京市朝阳区买了一套房子,此后他认识了女子夏红莉,谈了几个月恋爱,两人正式登记结婚。不过由于性格不合,这段婚姻最终破裂。夫妻俩到民政局离婚,并签署了《离婚协议书》,约定姑姑赠送给孙晓鹏的房产,男方占40%份额,女方占60%。房屋出售后所得款项扣除孙明蕊的98万元后,剩余的款项按比例分割。
    办完离婚手续,孙晓鹏又忽然变卦了,夏红莉一气之下将前夫告上法院。就在夏红莉等待开庭时,却意外接到了另一家法院的电话,她和前夫孙晓鹏一起被孙明蕊告了,要求返还房屋。
    孙晓鹏当庭同意将房产归还姑姑,但夏红莉却不同意,认为协议书是姑侄俩串通签的。
    最终,两审法院都判决孙明蕊败诉。

协议不能对抗物权登记

北京济和律师事务所王秀全律师分析说,根据《物权法》第十六条、第十七条的规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。房屋管理局代表国家行政机关所颁发的房屋所有权证书及相应的备案材料,具有对外公示的效力,私下里所签的协议一般不具有对抗房屋所有权证和不动产登记薄的效力。
    王律师表示,以此案为例,房屋是以孙晓鹏的名义购买的,也登记在孙晓鹏名下。在没有相反证据予以否定的情况下,孙晓鹏的所有权人身份应当受到尊重。即便私下的协议确定孙晓鹏只有居住权,但作为物权登记的产权人,他对房屋处置却有法律上的完全权利。
    简言之,孙明蕊手持协议,也拦不住“房主”孙晓鹏将房屋部分甚至全部份额转给他人。

约定对协议双方有效

那么,是否借名买房就一概不被认可呢?
    王秀全律师介绍,北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持”。
    如果此案只有孙明蕊和孙晓鹏两方当事人,在孙明蕊提供充分证据证明诉争房屋是其出资,且双方当事人签订有借名购买房屋的《协议书》的情况下,孙明蕊要求孙晓鹏办理房屋所有权转移登记手续,得到法院支持的可能性较大。

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关于胡珺律师


盈科(上海)律师事务所合伙人

上海市律协民法委员会委员

上海开放大学授课讲师

《上海法治报》专栏律师

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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