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胡珺律师
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婚前个人按揭购房,婚后共同还贷,离婚房屋怎么分?

日期: 2013-08-09     作者:胡珺律师     来源:本站原创

婚前一方已经支付了首付,且按期支付了一段时间的月供,婚后,用夫妻共同财产继续支付月供,直至还完贷款,这时夫妻双方要离婚,怎么分割这个房产呢?
     有些律师认为,房屋属于婚前按揭的那方,但对于婚后用共同财产还贷的那部分款项,应该算作夫妻共同财产予以分割,还有,对于房屋增加的价值,也应该算作共同财产予以分割。
     我觉得这个观点值得商榷。
     这样的观点是没有分清债权和物权的概念,也没有搞清增值和收益的区别。具体阐述如下:
     婚前一方按揭购房,支付了首付,这时候,他就拥有了这套房屋的所有权了。因为所谓按揭购房,就是购房者从银行借款,用于支付房价,而且,是一次性将房价款结清了,房屋完全归购房人了。下来是,房屋又作为抵押物抵押给银行了,用于购房人(也就是借款人)履行归还借款义务的担保。现在,购房者已经和房地产开发商没有关系了,房屋完全属于购房者了,购房者所欠的只是银行的贷款而已,就其欠款来说,这和生意赔了欠人钱是一样的,虽然原因不同,但他所负的义务一样,就是个人债务,要归还的。
     在这个个人债务还没有还清的情况下,这个债务人结婚了,又用婚后的收入(如果没有特别约定的话,婚后一方或者双方的工资等收入都是共同财产)继续还账。虽然这个帐,是购房借钱形成的,但是现在它仅仅是个债务而已,和房屋没有关系,房屋的帐是完全结清了的,这是银行的帐。
     按道理讲,个人婚前的债务,用个人的收入去还才合理。但是,如果没有特别约定,夫妻婚后几乎所有收入都是共同收入,哪怕那个购房者继续用自己的工资支付月供,也是在用共同财产还个人的婚前债务。如果离婚,另一方提出这个债务问题,认为不应该用共同财产归还个人债务,考虑到公平原则,由这个曾经购房欠款的一方,补偿另一方在共同财产方面的损失,是合法合理的。这个损失,也就是婚姻关系存续期间,支付银行月供所有数额的一半。但是,这个补偿损失,并不是分割房屋的性质,因为房屋本来就是完全的属于购房者这一方的。另一方只拥有要求补偿自己用共同财产偿还个人债务的损失,对房屋,其没有任何权利的,也就是说其对房屋没有任何物权的。
     至于说到,这个房屋增值了,根据婚姻法的有关规定,增值的这一部分,是双方或者一方经营的收益,应该作为共同财产分割,更是不妥的了。首先,如上所述,另一方对于房屋根本没有任何物权,其不是房屋的共有人,房屋的增值与否,根本和他(她)没有关系。这是最根本的理由。其次,购买房屋,并不是一项经营活动(当然除非是不用于自住用于炒房,这不在本文的讨论范围),明显是一项消费活动,是在购置生活资料。最后,还有一个非常重要的理由,是房屋当前的增值,并不是收益。所谓收益,是由于某种经营活动,已经获得的财产。而房屋的增值,在购房者没有打算卖房,或者根本没有出售的情况下,只是一种价值的估量,是一种理论的价值,并不是现实获得的财产。如果这样算,那么,遇到市场不好,房屋缩水,是不是要另一方弥补房屋价值的亏损呢。
     总之,我的观点是,婚前按揭购房,房屋的物权是属于购房者的,就算在婚后,用共同财产归还了部分借贷,但另一方并不取得对这个房屋的物权,更谈不上分割房屋或者所谓增值了,因为,房屋的帐已经结清,房屋的权利已经全部取得了,还贷,只是清偿银行债务的行为,跟房屋的产权,物权已经没有关系了。本文章由上海离婚律师整理:(http://www.hunyin64.com)

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关于胡珺律师


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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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