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胡珺律师
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离婚房产分割的常见问题

日期: 2013-08-12     作者:胡珺律师     来源:本站原创

问:离婚房产价值的确定是否以当初购买房产时的合同价格为准?

答:离婚房产价值的确定应以法院分割房产时房产的市场价为准,而非购房时的合同价。

购房时的合同价和离婚房产分割时的市场价的价差属于房产的增值部分,离婚时同样应当予以分割。

问:离婚房产价值的确定一定要申请评估公司评估吗?

答:司法实践中,离婚诉讼确定房产价值,首先由诉讼双方协商确定,协商不成才会委托专业房产估价公司进行评估。

虽然采用评估的方式确定房产的价值在司法程序上较显公正,但也存在两个较为突出的问题:

第一,拖延诉讼的进程。通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估,一般需要一、两个月的时间,根据我国诉讼法的规定,评估期间不计入法定审限,因此,如果中介结构拖延的时间过长,可能导致离婚诉讼久拖不决,给双方当事人的心理、生活都带来负担;

第二,通过法院委托房地产评估机构对房产的价值进行评估,需要交纳一定的评估费,评估费的数额一般根据房产的价值按比例收取,这对当事人来说也是一笔不小的开支。

鉴于上述原因,最高人民法院民一庭曾明确表示: “双方对财产价值有争议的,可通过协商、竞价、作价、评估、拍卖等形式确定和处理财产,处理财产时应惯彻照顾子女和女方权益的原则以及照顾无过错方的原则,不是必须委托中介机构评估。”

问:出资多少会不会影响离婚房产分割的比例?

答:司法实践中,上海法院对离婚房产如何分割经常会考虑双方对房产的贡献,这也是基于公平公正的司法理念决定的。

夫妻双方各自对购房的出资比例经常会对离婚房产的归属及分割比例造成影响。由于夫妻婚后购房,无论是哪一方的出资,一般均为夫妻共同财产出资,因此,出资多少对于此种情况下的房产分割影响较小。

出资情况对离婚房产分割的影响主要体现在夫妻双方婚前共同购房的案例中。

根据上海高院的规定,如果恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额。

问:离婚后的居住问题法院会考虑吗?

答:我国 《婚姻法》第四十二条 规定,离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

上海法院的相关指导意见认为,住房为一方所有,离婚时住房一般仍归该所有人。

如另一方离婚后确实无房,法院可根据具体情况判决允许其暂住;也可判决无房一方另外租房居住,若经济确有困难,享有房屋产权的一方可给予一次性经济帮助。

为此,离婚后居住情况不仅会对夫妻一方个人房产造成影响,基于 《婚姻法》第四十二条的理念,夫妻一方离婚后居住困难甚至会对夫妻共同房产分割的分割造成影响。

问:房产证还没有办出来,离婚时可以分割该房产吗?

答:根据我国 《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。

最高院的 《婚姻法解释 (二)》第二十一条规定,离婚时双方当事人对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。

因此,如果夫妻婚后购买的房屋尚未过户到夫妻名下,其房屋权利归属根据物权法规定尚不能认定为夫妻共同所有,法院不能处分房屋的所有权,只能判决房屋的使用权。

但根据上海法院的司法审判实践,有时法院为避免当事人的讼累,对夫妻离婚时尚未取得房屋所有权的房产分割,一般会依据已经签订的购房合同,判决由夫妻一方来履行,同时判决履行购房合同的一方支付另一方一定数额的购房折价款作为补偿。

问:按揭房贷尚未还清,离婚时房产如何分割?一般会判给主贷人吗?

答:房产是夫妻共同财产,夫妻婚后共同购房的按揭房贷亦是夫妻共同债务,未付清的按揭款应由双方共同偿还。

夫妻离婚时,法院通常在判决房产归一方所有的同时,判决未还清的房贷由得房者负责清偿。

由于法院对房产归属的处理可能涉及贷款人和银行签订的住房按揭贷款合同的变更,所以上海法院的常见分割方法是:谁是按揭贷款合同的主贷人,在双方条件相同的情况下,法院更倾向于把房屋判给谁所有。

问:离婚房产分割可以在法庭上竞价,谁出价高判给谁吗?

答:关于离婚房产分割可以在法庭上竞价取得的问题,最高院《婚姻法解释 (二)》第二十条对《婚姻法》第三十九条曾作出补充解释:双方对夫妻共同财产中的房产价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:(一)双方均主张房产所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房产所有权的,由评估机构按市场价格对房产作出评估,取得房产所有权的一方应当给予另一方相应的补偿; (三)双方均不主张房产所有权的,根据当事人的申请拍卖房产,就所得价款进行分割。

根据最高法院司法解释我们可以看出,夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有两个前提:一是双方均主张房产所有权;二是双方均同意同意竞价取得。如果有一方不同意竞价,法院就不能运用竞价规则处理离婚房产分割问题,法院没有强迫当事人接受竞价的权利。

上海市高院在 《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》中进一步明确:关于离婚诉讼中,当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属的处理,应按照婚姻法及其司法解释的规定,财产的处理应以照顾女方和抚养子女一方的权益为原则。

在处理共有房产时,当事人提出采用竞价方法确定房产权利归属,若符合下列条件的,可予准许: (1)双方同意竞价; (2)双方经济、住房等条件基本相同。

上海高院关于竞价规则司法适用的指导意见之所以设定采用竞价方法确定房产所有权的归属,必须满足 “双方同意竞价”和 “双方经济、住房等条件基本相同”两个基本条件,原因在于竞价规则排斥了夫妻离婚财产的处理 “应以照顾女方和抚养子女一方的权益”的基本法律原则。

即便竞价规则从表面上看是公平的,但考虑到子女、女方及生活困难一方的法定利益,通过竞价来处理房产分割问题显然是有利于经济上强势一方的。

问:夫妻只有一套住房离婚时怎么分割?

答:上海市高院认为,夫妻离婚时房子的分割,首先应审查当事人的经济状况,然后根据不同情况分别处理:如果夫妻仅有一套共有房子,且当事人经济状况良好,能自行解决居住问题的,可判决一方得房、一方得经济补偿。

若共有房子系以一方当事人名义抵押贷款购买的,一般判决由贷款方获得房子权利,但须支付对方经济补偿 (经银行等抵押权人同意变更贷款人等情况除外)。应尽可能促使款项支付到位,调解或判决主文也可明确经济补偿款的支付期限。

如果夫妻仅有一套共有房子,而双方均无力补偿对方,又难以分开居住,感情尚未完全破裂的,可不判决离婚。

如双方经济状况不佳,且感情破裂、确无共同生活可能的,可判决房子产权归双方共有并确认各自份额,但可明确由一方使用,使用方须支付使用费,以解决对方的居住问题。

对经济补偿款的执行,应采用房子置换、房子权利人出资租房等方法予以妥善解决。房子迁让的执行,应审查得房方支付经济补偿款的情况。

得房方末支付经济补偿款的,可暂缓执行其迁让申请。

问:夫妻双方的父母可以参与夫妻离婚房产分割诉讼吗?

答:夫妻离婚的诉讼只有两个当事人可以参加,即便是双方父母认为房产与己有关,也不能参与到诉讼中来作为共同原告、共同被告或诉讼第三人。

如果双方父母想在夫妻离婚诉讼中发表自己的意见,只能作为诉讼双方的诉讼代理人或证人。

如果诉讼双方任何一方父母认为夫妻离婚所要分割的房产是属于自己的或自己也拥有部分房产产权份额,需要另行起诉处理。

如果一方父母是隐名的房屋产权人,即夫妻双方共有的房产证上没有父母的名字,而父母是真正的房屋产权人,那么父母应在夫妻离婚房产分割之前向法院起诉,要求确认自己在房产中所享有的权利。

问:夫妻离婚时房子里的户口如何处理?

答:夫妻结婚时,经常会把户口迁至夫妻共有房屋内,一旦离婚,得房的一方常常会要求对方将户口迁走。

关于夫妻离婚房产纠纷中户籍迁移的问题,属于行政管理的事项,如果离婚后应为对方不迁户籍而向法院起诉,法院会认为该事项不应由法院管辖而不予受理。

可以作为参考的,是法院对于二手房买卖中涉及的户口迁移问题给出的意见。

上海市高院曾在相关指导意见中指出:对于二手房买卖纠纷,如果当事人以卖方违约为由,要求卖方承担违约损害赔偿责任的,可以作为民事案件处理;

买方要求卖方实际履行约定的,将户口迁出并将自己的户口迁入的,法院可以告知该当事人,违约损害赔偿可以作为民事案件受理,但户口迁移问题属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,法院也无权作出此类民事判决,故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。

当事人坚持迁移户口主张的,裁定不予受理或者驳回起诉。

因此,关于夫妻离婚房产分割可能涉及房屋内双方的户口迁移问题,双方最好在离婚诉讼时或执行时妥善解决,以免后患。

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关于胡珺律师


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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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