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胡珺律师
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情侣结婚前分手?双方共同购买的房屋如何处理

日期: 2013-08-09     作者:胡珺律师     来源:本站原创

2005年12月19日“案件时讯”栏目中刊登了陈忠仪、朱骏撰写的《情侣结婚前分手?双方共同购买的房屋如何处理》该文将由一方出资购买、双方共同挂名的系争房屋认定为情侣双方的共同财产。对此,笔者认为不妥,该案房屋应只归购买方张强所有。


     (一)法院认定该房屋为张强和王方共同共有,缺乏必要的、法定的共同关系为基础。


     共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系,共同享有一物的所有权。没有共同关系为前提就不会产生共同共有。而这种共同关系来源于两方面:一是由法律直接规定,主要是因血缘关系、婚姻关系而形成,如夫妻关系、家庭关系;二是由合同约定,如合伙合同。本案中,原、被告双方仅是“情侣”关系,既没有血缘关系,也没有法定的姻缘关系,因此不可能通过第一种方式形成共同关系。那么他们是否通过合同约定形成了共同关系呢?显然,双方在对房屋产权登记之初,是为了一个共同的目的——结婚,也正是基于双方能够结为夫妻的目的,张强才同意将完全由自己出资购得的房屋登记在两个人的名下,这就在两人之间达成了一个协议,即“结婚后房屋归两人共同所有”。确实,如果双方能够结为夫妻,房屋归两人共同共有是没有任何争议的,但因为双方在婚前分手,导致所附条件——结婚不能成就,根据《合同法》第四十五条的规定(因系当事人间处分财产所有权的协议,所以应当适用《合同法》),该协议没有生效,王芳也就因此失去了与张强形成共同关系的机会。所以,本案原、被告之间没有共同关系,也就不能对该房屋产生共同共有。


     (二)法院以“不动产的产权人以登记为准”为由,认定张强和王芳为该房屋的共同共有人,有悖于我国的不动产登记制度,扭曲了对不动产登记所产生的公示公信力的理解。我国法律规定,对于房屋等不动产实行登记发证制度,登记的效果就在于产生物权的公示公信力,即一方面向社会表明物权的存续状态与变更情况,另一方面使社会相信登记所记载的权利人就为真正的权利人,以维护交易安全和效益,保护善意第三人的利益。在房屋等不动产交易过程中,只要相对人是基于对登记结果的信赖而进行的交易,就会依法产生相应的法律效果,而不会受到登记瑕疵的影响。但是这种公信力的作用范围是有一定限制的,并不必然产生确权的效力
     ,房屋权利人并非当然地“根据房地产权利登记证上载明的权利人为准”。如果在共有人之间、真正的权利人与登记记载的权利人之间争议房屋等不动产所有权时,就不能以登记载的权力状况当然地产生确权效力,而应当根据房屋等不动产的真实权利状况确定权利人。


     该案系争房屋为张强一人出资购得并装修,在购买及装修过程中,王芳没有支付任何对价,其与该房屋唯一的联系就是在登记证上的署名,而当登记证上共同署名的当事人之间就房屋的真实权利产生争议时,登记的公信力就失去了效能,只能依据以事实为根据的原则确定权利。该案中,张强因购买而取得房屋的所有权,王芳因未支付对价且与张强没有产生产权利交易而对该房屋不享有所有权。该案法院以“不动产的产权人以登记为准”为由,认定张强和王芳为该房屋的共同共有人,正是扩大了登记公信力的适用范围,从而将系争房屋认定为争议双方的共同财产,是不正确的。


     其实,本案在分割房屋时,对于房屋的权属认定显得底气不足。既然为共同共有,在分割时,双方对分割份额不能达成合意的情况下,理应平均分配,而法院却只要求张强支付价款7万元,就独自享有“共有”房屋的所有权,显然是不公平的。再者,如果是按共有人对共有物产生做出贡献的大小确定的话,由于王芳没有出资,贡献率为零,那么其分得7万元也没有依据。从这一点上也可以看出,此案的处理,缺乏相应的事实与法律的支持。尤其需要说明的是,在处理涉及不动产产权的案件时,应该明确区分产权登记对内、对外两种不同的效力,对外也就是在与第三人进行交易时,应当维护登记所产生的公信力;对内应当追


     究对物的真实权力状态而定,而不能仅依登记而确定权利。本文章由上海离婚律师整理:(http://www.hunyin64.com)

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关于胡珺律师


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上海市律协民法委员会委员

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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