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胡珺律师
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老人过世后 生前与孙子订立的房屋买卖合同被确认无效

日期: 2013-03-17     作者:胡珺律师     来源:本站原创

【案情简介】

夏雷是五十年代生人,在家中排行老三,大哥姚永、二哥夏平和小妹姚静是分别跟了父亲夏金荣和母亲姚招娣的姓。2012年1月母亲姚招娣病逝,未留遗嘱。而老先生夏金荣因为多年的老伴离世打击太大而一直处于抑郁不振,身体抱恙的状态,没过多久,在同年的8月,夏金荣也因病离世了,同样未留有遗嘱。待料理完夏老的丧事,出了百日之后,夏雷觉得也到了跟兄弟姐妹一起处理父母遗产的时候,其实父母生前也没有留下多少存款,二老的丧事办下来这些钱也差不多了,如果说有什么有价值的遗产也就是二老生前居住的那套位于浦东新区崂山路上面积为65平米的老公房了,这套房屋是父母买下来的售后公房,名字登记在父亲夏金荣一人名下。但在夏雷召集的家庭会议上,大哥姚永却说了一个惊人的消息,说崂山路上的房子在2012年5月,通过合法的手续已经变更到自己儿子姚天亮的名下,所以父亲已经没有房产可以继承了。

夏雷随后到浦东新区房地产交易中心查询了该房的登记信息,发现确实如大哥所言该房屋的产权人已经登记为侄子姚天亮,房屋来源为买卖。可为什么自己不知道呢?父亲有权利处分跟母亲共有的房屋吗?父亲如果是卖给孙子的,那么是多少钱出售的,那些钱又在哪里呢?夏雷带着这些问题,找到我们律所,委托我们两位律师处理这件事情。

【办案过程】

这个房屋交易具体是如何进行的只有调阅到房地产交易中心留存的房屋买卖合同才能明了了,但这份调查需要法院的调查令,我们决定先以我们掌握的夏金荣是在老伴去世后,一人擅自处分共有夫妻财产属于无效为理由,将案子起诉到房屋所在地的浦东新区人民法院。在准备起诉的过程中,首先要确认被告,姚永和姚天亮无疑是当然的被告,而夏平和姚静作为房屋原有产权人的继承人是可以作为原告的,但通过前期沟通,夏平和姚静不愿意主动得罪大哥,拒绝作为原告起诉。但该案中,这两人又属于必要的共同诉讼人,无奈也只能将他们确定为被告。

立案后,很快根据法院的调查令,我们看到了这份房价确定为50万的房屋买卖合同,该合同签订于2012年3月,上面确实有父亲夏金荣的真实签字。5月办理了姚天亮为权利人的产权登记。根据姚永和姚天亮提供的证据显示,2012年7月,姚永的妻子李爱珍通过银行划账形式向夏金荣的银行卡内汇划20万元,8月10日,姚永通过银行划账形式向夏金荣的银行卡内汇划20万元。姚永同时承认上述银行卡在自己手里,而剩余十万元自己是以现金形式支付给父亲的。

除了认为该房屋买卖系父亲真实意思表示,且自己有实际付款行为之外,姚远还有三个主要的抗辩理由:第一、他提供了1998年售后公房买卖时的付款收据,认为当时3万元的购房款就是由他出资的。第二,他认为自己的儿子姚天亮享受其知情指标并且其户口也在系争房屋内,所以该房屋产权的获得原本就与姚天亮有关。第三,他还找来了家里老一辈的几个阿姨证明母亲生前是有把房子给他这个孙子的想法的。

另外两名被告夏平表示他不清楚系争房屋买卖合同签署情况,希望法院依法判决。姚静表示该房屋系父亲享受级别而增配面积所得,跟知情待遇无关。父亲生前仅表示过房子给大儿子,但大儿子要尽所有的赡养义务,而且要支付一定金额的钱款,但姚永并没有做到,而且写到姚永儿子名下也是不对的,她认为该合同也应属无效。

作为原告夏雷的代理人,除了起诉时的理由之外,我们围绕姚天亮是否可取的系争房屋所有权这个争议焦点提出了以下几个观点。首先,系争房屋在取得时,配方单位系配给夏金荣所有,而姚天亮但是系未成年人,显然根本不属于配房资格人。属于知情配房的说法没有证据佐证。至于购买房屋产权时向物业公司支付房款的发票,缴款人为夏金荣,故认为房款是姚永说付也缺乏事实依据。其次,母亲姚招娣去世后 ,原告和几名被告依法对母亲在该房产内的份额享有继承的权利,夏金荣未经其他继承人同意将房屋转让给孙子显然侵害了其他共有人的共有权,其行为构成无权处分。最后,姚天亮的情况也不符合善意取得的法律规定,从身份关系来讲,他没有理由不知道系争房屋内有奶奶的份额,不可能不知道其他继承人的权利;然后他也没有支付合理的价格,买卖合同中的50万远远低于该房屋接近120万的市场价格,何况5月就办理了产权变更,但转账付款行为发生在7月、8月,且夏金荣的卡还在打款人自己手里,姚永还擅自从该银行卡内支出过部分钱款。显然没有支付合理对价,也就不可能构成善意取得的条件。

法院最终完全接受了我们的代理意见,于2013年判决系争房屋买卖合同无效,房屋产权登记回复至夏金荣(亡者)名下。而且法院认为因为姚天亮说付房款为其父母支付,而该款也在其父亲姚永处,故法院对购房款的返还不作处理,可由双方自行解决。

这个案子为夏雷与几个兄弟姐妹共同继承父母亲生前留下的房产扫清了障碍。

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关于胡珺律师


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上海市律协民法委员会委员

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胡律师精通法律,具有扎实的法学理论功底,极强的应变能力,反驳能力,擅长运用法律逻辑推理,科学的思维方式,见解常有独到之处,办案总能独辟捷径,执业能力极强。迄今已办理上百件离婚案件,数十件继承案件,包括房屋买卖、动拆迁、所有权纠纷等相关房产案件近百余件,案件胜诉率在百分之九十以上。


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