在离婚案件财产分割中，房产部分往往是处理的难点，因为房屋往往是夫妻双方最主要的财产，房款的支付时间往往从婚前跨越到婚后，已付房款的构成也很复杂，其中有个人财产也有共同财产，有的房款中还有父母出资部分或者其它借款。

而一旦夫妻感情恶化后，还会出现一方擅自转移房产的情况。尤其是夫妻拥有多套房产时，房产的归属和补偿问题就更加复杂了。

以下是笔者代理的一起离婚纠纷案件，案例中的夫妻总共拥有6套房产，房产情况比较复杂，法院对各套房产的分割处理在类似案件中具有一定的代表性和参考价值。

【案情简介】

案例中夫妻名下各套房产的情况是：

房产一：登记在男方名下，属于婚后购买，购置价为65万元，首付20万元，抵押贷款45万元，贷款提前清偿完毕。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值150万余元。男方主张该房为其用婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。

房产二：登记在男方名下，婚后购买，购置价为76万元，首付20万元，抵押贷款56万元，截止至2012年8月尚欠银行贷款48万余元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为159万余元。男方主张该房为其用婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。

房产三：登记在男方名下，婚后购买，购置价83万元，首付25万元，向银行贷款58万元。截止2012年8月尚欠银行贷款42万余元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值186万余元。男方主张该房为其用婚前财产投资所产生的财产，应归其所有。

房产四：登记在女方名下，婚后购买，购置价为70万元，首付28万元，向银行贷款42万元，截止至2012年8月，尚欠银行贷款23万余元。法院委托评估机构对该房进行评估，评估价值为219万余元。女方主张该房由其父母出资购买，应属于女方个人财产。

房产五：登记在男方名下，婚前购买，购买价为65万元，首付20万，向银行贷款45万元，于婚后还清贷款。其中，男方婚前偿还银行按揭贷款本息近32万元，夫妻婚后共同还贷18万余元。男方将该房产转移登记在其兄弟名下，法院委托评估机构对该房进行评估，转移当时该房评估价值358万余元。

房产六：登记在男方名下，婚后购买，购买价为78万元，首付款17万元，贷款61万元，后被已97万元售出。女方主张对男方卖房既不知情也不同意，属于私自变卖，要求男方予以损害赔偿，

【法院判决】

法院审理后认为，房产一、房产二、房产三均为男女双方婚姻存续期间购买，且男女双方均无法证明上述房产属夫妻一方个人财产，或者为个人财产在婚后产生的孳息或者自然增值，故认定为夫妻共同财产。男方主张该三套房产为婚前财产投资所产生的财产，应归其所有，依据不足，法院不予支持。

上述房产的净值 （现评估价减去尚欠银行按揭贷款）分别为150万余元、 110万余元、 144万余元。

关于房产四，女方主张该房系由其父母全部出资购买，并主张应属于其个人财产。法院认为，该房购买于2007年11月3日，女方父母分别于2007年1月20日及同年11月1日各汇款15万元。其中1月20日的汇款与购房时的时间间隔较远，难以认定属于为购买该房所用； 11月1日的汇款与购房时的时间仅相隔两天，可认定为购买该房所用。

根据最高人民法院 《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 （三）》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第 （三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

因该房登记在女方一人名下，女方父母的15万元的出资应视为对女方个人的赠与。

该房目前的净值为196万余元（评估值减去尚欠银行贷款余额），总资金投入56万余元 （首付28万元加已偿还本息28万余元），男方的投资金额为20万余元，女方的投资金额为35万余元。男女双方根据投资比例就该房产享有利益。

房产五虽为男方在婚前购买，但男女双方在婚后共同还贷，双方应根据投资比例分享该房产的利益。

该房总投资包括首付20万元，男方婚前偿还银行按揭贷款本息近32万元，夫妻婚后共同还贷18万余元，其中共同还贷部分的一半视为女方的投资，故女方的投资比例为12%。

该房产由男方在夫妻双方发生矛盾以后转移登记至其兄弟名下，且无证据证明男方兄弟支付了对价，也无证据证明该转让行为取得女方的认可，应视为男方侵犯了女方的财产权利，应予以赔偿损失。

男方应当赔偿的数额为女方在该房产中所享有的财产权利，并且以该房产转移登记时为计算基准点。转移登记时，该房产价值358万余元，女方本应享有的财产利益为该价值的12%，即43万余元。

房产六系在男女双方婚姻存续期间购买及出售，应视为夫妻财产的转化，女方主张男方系私自变卖，并要求男方予以损害赔偿，依据不足，法院不予支持。

法院根据财产的具体情况，对上述6套房产进行如下处理：

登记在男方名下的房产一以及登记在女方名下的房产四归女方所有；女方应就上述两套房产分别补偿男方75万余元、 72万余元。

登记在男方名下的房产二、房产三归男方所有；男方应就上述两套房产分别补偿女方55万余元、 72万余元。

擅自转移给自家兄弟的房产五，男方应当赔偿女方损失43万余元。两相抵扣后，男方尚应向女方支付补偿款22万余元。

法院最终判决：登记在女方名下的房产四归女方所有，尚欠银行按揭贷款由女方予以偿还；

登记在男方名下的房产一归女方所有；

登记在男方名下的房产二归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还；

登记在男方名下的房产三归男方所有，尚欠银行贷款由男方予以偿还；

男方向女方支付补偿款22万余元。

【分割难点】

离婚时房产分割常碰到的难点，首先是一方婚前贷款买房、夫妻婚后共同还贷的处理。

婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，离婚时应根据 《婚姻法》第三十九条规定，按照具体情况，在照顾子女和女方权益的原则下进行分割。

具体计算公式为：双方应分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款 （总房款本金＋已还利息） ×离婚时房屋的市场价值。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还银行按揭也应由其继续承担。

其次，是婚后父母为子女购买不动产的认定问题。

《婚姻法解释 （三）》关于父母婚后给子女买房的规定，是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果父母只是在子女婚后支付首期款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资方的子女。

最后，是一方个人财产在婚后产生收益的处理问题。

一方个人财产婚后产生的自然增值归个人所有，如果属于主动增值，则应当认定为夫妻共同财产。

按照最高法院的观点，因通货膨胀或者其它不是因当事人主观努力，而是因市场价值的变化产生的增值属于被动增值，没有所有权的配偶对增值部分无权要求分割。

当一方的个人财产由于他方或双方所投入的时间、金钱、智力、劳务而增值的，应属于主动增值，离婚时应当将增值部分作为共同财产予以分割。

笔者认为，在婚内将属于婚前个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同经营管理的，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。

但是，如果房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。

如果用婚前个人财产的增值在婚后购买房屋，则在离婚时应将这部分先剥离出来，其它部分再按房屋价值予以分割，而不是以这部分投入占房产总投入的比例作为这一方的投资进行分割。

这也符合最高法院的观点，虽然房屋已付款项中包含了个人财产的增值部分，但这部分增值属于因夫妻双方的主观努力产生的增值，因视为夫妻共同财产。

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《婚姻法解释（三）》与房产有关的条文

第五条  夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

第六条  婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

第七条  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第 （三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

第十一条  一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条  婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。

购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。