在本律师委托代理的约百起离婚诉讼中,有80%涉及财产分割纠纷的案件围绕着房产展开,随着房价的不断攀升,房产在人们生活以及在离婚处理中就占据了特别重要的地位。由婚后夫妻共同出资并登记在双方名下的房产因明确属于夫妻共同财产自然争议不多,但婚前购房,父母出资购房,父母部分出资购房,婚后添加产权人,拆迁安置房,婚前房产婚后置换等含有一些特殊情况的房产,往往分割时权益不易厘清。
本律师根据自己的工作时间,结合相关法律规定及司法解释,对一些常见的商品房容易引发争议的房产情况作了一番梳理,以便读者参照适用。结婚即双方到民政局注册登记的行为是一个法律行为,它会引起诸多法律关系及法律适用的改变,所以房屋是婚前还是婚后购买时决定房屋性质的一个重要因素。至物权法生效以来,不动产的权属以登记为准的原则几乎家喻户晓,权属登记又是判断房屋归属的重要特征,第三个要素就是购房时的出资情况了,围绕着这三大要素在司法实践中会有以下十几种情况。
第1种情况:婚前一方全额出资无贷,登记在己方名下
对于这种情况,房屋属于登记方婚前个人财产离婚时另一方无权主张分割是没有任何异议的。但是容易混淆的是何为婚前出资购房,是以签订房屋买卖合同为准还是以产权证的办理为准?经常有人咨询:婚前签订房屋买卖合同,但是婚后付款或者办理产权证,这种情况下算婚前购买吗?实际上对这个问题,按照上海市高院的解释,购房是婚前还是婚后主要看购房合同的签订日期是婚前还是婚后,婚前签订的就属于婚前购房,属于个人财产。
第2种情况:婚前一方出资,登记在双方名下
夫妻一方婚前出资购买的房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定为共同共有。但是在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。婚姻关系存续时间长短,会影响到法官酌情确定的具体分割份额。
第3种情况:婚前一方出资,登记在对方名下
虽然登记在对方一个人的名下,但在其没有实际出资的情况下并不认定为其个人财产,通常会被按照夫妻共同财产来对待。在分割的时候并不必然对半分割,还是会结合双方是否有共同生活和婚姻期限的长短结合实际来进行酌情分割。
第4种情况:婚前一方部分出资有贷,登记在己方名下
按照婚姻法司法解释三的规定,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,同样的,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于夫妻一方清偿的部分,应当予以返还。婚后房产升值的部分也属于个人财产。
第5种情况 :双方婚前出资,登记在一方名下
夫妻中另一方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。如果双方办理了结婚登记手续,同时一方不仅能够证明出资,还有证据证明双方的出资是基于双方均认可所购房屋为共同所有的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样,其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。
第6种情况:婚前共同出资,登记两人的名字
因为此后两人已经登记结婚了,所以不再按份共有的原则对待,而按照夫妻共同共有的财产对待,分割时均等分割,基本不再考虑出资比例的多寡。
第7种情况:婚前一方出资购房,另一方出资装修,产权登记在一人名下的,如何分割?
对于装修的出资如何认定是处理房产分割的难点,一般来说一方的装修出资不能视为取得房屋的对价,不改变房屋的产权,仅仅认为是一种法律上的添附行为,房产认定为登记一方的个人财产,对于添附的价值应当以现金的方式予以返还。
第8种情况:婚前一方的房产,婚后添加配偶为产权人
这是典型的将原本婚前个人财产通过赠与的方式转变为夫妻共同财产,产权并更登记的行为通常被认定为不可撤销的赠与,离婚时可按照夫妻共有房屋进行分割。
第9种情况:婚前一方的房产,婚后出售用房款购入另一房产,依然登记在己方一人名下
后套房产虽然获得时间是在婚后,但因为购买的房款来自婚前个人财产,司法实践中通常认为这只是婚前财产的形式转变,并不改变其为个人财产的性质,一方无权主张分割。
第10种情况:婚后父母一方出资,产权登记在己方子女名下
对于夫妻婚后,父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有。
第11种情况:婚后父母一方出资,登记在小夫妻中非子女一方名下
除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般应认定为向双方赠与,房产属于夫妻共同财产。
第12种情况:婚后父母一方出资,登记在小夫妻两人名下
这应该被认定为对小夫妻两人的赠与,属于夫妻共同财产。但双方进行财产分割时,一方会突然拿出借条 来说明,父母的出资属于借款。 这种情况下,如果该借条上有双方的签字,或者有其他证据证明该借条是购房当时形成的真实借贷行为,那么应当作为借款处理。但是如果没有上述证据,仅有一方父母的当庭表示,借条不能证明其书写形成的时间,就不能排除赠与的推定。
第13种情况:婚后父母双方出资,登记在夫妻一方名下
该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。